天堂變地獄，佛山全線仆直！4萬2買入，而家1萬5都冇人接，五年蒸發300萬。廣州客集體套牢喊救命！以為執到寶，結果過條橋就系不歸路。廣佛同城？呵呵！#佛山 #佛山樓盤 #房地產

4萬蚊入場？而家1萬5蚊都冇人接！佛山三山新城全線仆直，廣州客成套牢到想喊都冇眼淚！ 你哋知唔知而家廣佛交界邊度最慘？唔系裡水，唔系獅山，系嗰個畀人吹到上天嘅三山新城！以前個個都話呢度系「第二個廣鋼」、「大灣區智創腹地」，而家？呵呵，變咗「大灣區智障集體套牢現場」！我同你講，呢個板塊而家真系喊都冇謂，業主個個面如死灰，中介鋪頭拍烏蠅拍到連烏蠅都唔想入去，經紀轉行去送外賣嘅送外賣，去開網約車嘅開網約車，你話死唔死？ 調返9月份嘅真實過戶數據出嚟睇，三山新城核心區嘅樓價防線已經全線失守。保利華僑城、中海、萬科呢幾間大發展商操盤嘅沿線大盤，而家真實成交單價普遍跌到去1萬5至1萬7蚊呢個區間。仲有啲業主因為孭住幾重高息借貸，急到要30日內全款過戶平倉，網簽成交價直情劈到落1萬3千5至1萬4千2蚊嘅深淵！你冇睇錯，1萬3千5！以前買個廁所嘅價錢，而家夠買成間屋嘅一個角落！ 回想返2020年底到2021年上半年嗰陣，三山新城靠住「一橋直通荔灣」、「地鐵7號線西延段預期」同埋「三龍灣高端創新集聚區」呢啲概念，成為咗廣州外溢客加滿槓桿搶籌嘅「風口」。嗰時一線臨河、帶精裝嘅明星單位，成交單價一路衝破3萬5，部分高區改善戶型仲畀炒房團推到去每平方米4萬2嘅天花板！4萬2呀大佬！而家呢？1萬5都冇人要！五年時間，由4萬2斷崖式跌到1萬5上下，整體資產賬面市值縮水超過64%。一套標準110平方米嘅四房，總市值由460萬直接腰斬到160幾萬，賬面淨值蒸發接近300萬。300萬呀！你打幾多年工先搵得返？仲要系白做嗰只！ 三山新城當年夠膽嗌到4萬蚊一平方米，個底層定價模型完全系寄生喺廣州核心區高樓價之上。當年啲銷售話術出奇嘅一致：海珠9萬，廣鋼新城6萬，隔住條東平水道嘅三山新城先賣3萬幾，擺明系「價格窪地」啦！大量喺海珠、荔灣、天河返工嘅廣州中產，以為執到寶，用低成本撬動一線城市嘅資產紅利。呢種心態，講白啲就系「隔籬飯香」，以為過條橋就發達，結果過咗橋先發現系一條不歸路。 但呢套邏輯喺今年被徹底打碎。過去兩年幾，廣州主城區嘅資產估值體系經歷咗大幅度回歸。海珠區工業大道同南洲板塊部分成熟二手樓，網簽單價已經回撤到3萬餘元；曾經對標嘅荔灣廣鋼新城，二手成交均價都全面退守到3萬5上下。主城核心區價格門檻顯著降低，對三山新城呢種外溢型板塊形成咗直接嘅生源截流同資金抽血。對於喺廣州返工嘅打工仔嚟講，既然喺廣州本土就可以用差唔多嘅總價買到帶名校學區、三甲醫院同成熟地鐵嘅現樓，每日仲可以慳返近兩個鍾嘅跨城通勤同塞車焦慮，冇任何理性買家會願意再跨過省界去佛山買樓。 外部接盤大軍瞬間斷流，三山新城直接陷入買盤真空。失去咗廣州購買力嘅持續輸血，呢片原本靠外部概念撐住嘅板塊，虛高溢價喺極短時間內被市場全面擠出。你話慘唔慘？以前業主個個都覺得自己系投資天才，而家個個都覺得自己系水魚啊。 到咗呢兩年，呢批樓盤全面迎來交樓同轉讓高峰。中介內網數據顯示，截至今年9月底，僅三山新城單一板塊嘅真實有效二手樓掛牌量 就已經突破5000套大關。5000套呀！呢個板塊一個月先賣得嗰30至40套，你話要賣到幾時？理論庫存去化周期被拉長到120個月以上，即系話唔再新增掛牌都要賣足10年先賣得曬！仲要系一個完全由買方主導嘅市場，散戶業主根本組織唔起任何價格同盟，邊個急於套現止損，邊個就必須比一手樓仲要低一截。呢種無止境嘅比價踩踏，將三山新城嘅資產價格推入無底深淵。 更殘酷嘅打擊嚟自一手發展商嘅「降價踩踏」。面對回款考核嘅硬性指標，三山新城個別未清盤嘅一手新盤率先打起價格戰，精裝新樓直接劈到1萬5起步，仲附贈產權車位。一手新盤以破盤價傾銷，直接摧毀咗二手樓散戶業主嘅掛牌防線。你話業主仲有咩好講？人哋新樓都系呢個價，你間舊樓仲想賣貴過人？發夢啦！ 由於板塊內嘅產業園區導入以輕型科研同孵化器為主，仲未形成大規模高薪實業人口嘅穩定聚集，本地租賃需求極度有限。而家喺三山新城，一套當年花費400幾萬購入嘅110平方米精裝四居室，實際月租金成交中樞只係維持喺2000至2400蚊之間。中介朋友同我講呢，有啲業主為咗快啲租出去，直情劈到1800蚊都肯租，仲要包埋管理費！你冇聽錯，1800蚊！喺香港連一個劏房都租唔到！ 按此測算，如果以當年峰值買入成本為基數，實際年化毛租金回報率低至可憐嘅0.6%左右。就算按照而家大跌後160萬嘅現值計算呢，表面回報率都只係喺1.6%上下徘徊。若扣除每月幾百蚊嘅高檔物業管理費、lift維修分攤同換租期間嘅空置損耗，業主嘅年化淨收益基本上歸零。 但同微薄租金形成毀滅性對沖嘅，系當年高位申請嘅按揭負債。當年以3至4萬單價入場嘅廣州購房客，絕大部分動用咗高倍數銀行貸款，甚至有人動用首期貸同消費借款進行過橋。一套貸款300萬嘅房產，每月需剛性償還本息1萬3千蚊以上。 兩千幾蚊嘅租金，連月供利息嘅零頭都填唔上。業主每個月必須自掏荷包淨貼補超過1萬蚊現金。一年落嚟，純現金流淨流出超過12萬。呢啲錢，真系倒落鹹水海，連聲都冇啊！有業主同我講：「我供咗三年樓，本金冇還到幾多，利息畀咗幾十萬，租金收埋都唔夠補呢條數。而家層樓市值跌到得返160萬，但我仲爭銀行280萬。你話我系咪白供？白供都算啦，仲要倒爭銀行100幾萬，諗起都成晚瞓唔着。」 更為攞命嘅系銀行抵押物動態評估機制嘅全面收緊。商業銀行風控系統根據最新低位網簽價格，將三山新城嘅抵押房產評估值強制下修咗5成以上。原本估值400幾萬嘅房產，而家抵押評估淨值僅剩100幾萬。呢一重估直接導致資產市值跌穿咗尚未結清嘅銀行貸款本金餘額，令部分高槓桿持有人陷入實質性「負資產」困境。 有業主計咗條數：2021年高點買入一套110平方米四房，總價460萬，首期三成140萬，貸款320萬，30年期月供約1萬8。供咗5年，本金只還咗約40萬，仲爭銀行280萬。而家層樓市值得返160萬，就算賣咗都仲爭銀行120萬，加埋首期同5年月供嘅錢，total蝕超過300萬。呢條數，你話點計？ 面對收入預期縮減同每月真金白銀嘅失血，許多無力繼續撐住現金流嘅家庭只能選擇以骨折價喺二手市場不計成本咁拋售着草。呢種由信貸剛性約束引發嘅機械化被動平倉，成為咗擊潰三山新城二手樓防線嘅最後致命一擊。 我識一個廣州客呢，2021年以3萬8嘅單價買入保利華僑城一個單位，當時仲同我講：「呢度肯定升到5萬，廣佛同城嘛，地鐵一通就飛天！」而家佢層樓掛咗半年都冇人問津，由最初掛260萬劈到180萬，再劈到150萬，仲系冇人睇樓。佢同我講嘅時候，語氣平淡到好似講緊第二個人嘅古仔：「我唔想再供喇，每個月倒貼萬幾蚊，層樓仲要一直跌，我唔知供嚟為咩。但系唔供又唔得，銀行追數呀。」 呢啲唔系個別案例，系成個板塊嘅集體寫照。以前個個都話「上車趁早」，而家個個都話「上車變上當」。以前個個都話「廣佛同城遲早融合」，而家個個都話「隔條橋就系隔個世界」。 以前嘅三山新城，系廣州客嘅「上車天堂」；而家嘅三山新城，系廣州客嘅「上香聖地」。以前業主個個意氣風發，而家個個面如死灰。一個由概念吹起、由槓桿撐起、由恐慌壓冧嘅樓市樣本。你話仲有冇人敢入場？我諗，除咗嗰啲真系唔怕死嘅，都冇乜邊個夠膽喇。