清遠樓價跌到仆街，廣州人嘅「鶴崗」慘過亂葬崗，真系玩撚完！當年1.1萬一方搶破頭，而家跌到2000幾蚊連裝修費都抵唔住。成個盤變放血現場！#清遠 #清遠樓盤 #房地產 #大灣區樓盤

15.5萬買層樓竟然無人要？清遠樓價跌到仆街，廣州人嘅「鶴崗」慘過亂葬崗，真系玩撚完！ 早兩日有粉絲後台私我，問20萬喺大灣區買層養老樓點樣。佢跟手掟咗套單位過嚟，2247蚊一平方米，總價15.5萬，呢個唔系車位，唔系公寓，系貨真價實69平方米嘅住宅！買部好少少嘅代步車，分分鐘都唔止呢個數啦！我仲專登去查個底，確認佢唔系公寓，系住宅，2000幾蚊一平方米，你話呢個世界系咪癲撚咗？地價呢？土建成本呢？淨系裝修一間69方毛坯，人工加材料，是但‌買幾件電器，分分鐘廿萬落樓，而家層樓仲平過裝修，。 想體驗低樓價快感，使乜山長水遠飛去鶴崗食西北風？氣候暖笠笠嘅廣州隔籬，清遠就滿足到你，廣州有屬於自己嘅鶴崗，仲要系萬科出品，夠唔夠諷刺？但最攞命系，呢套嘢已經跌到脫離曬常識，掛牌4個月，依然冇人吼。由3月底掛到6月11號，個業主頂唔住，劈到15.5萬，點知又過成個月，睇樓嘅人十隻手指數得曬，成交？發夢冇咁早。講真，戶型系有瑕疵，露台唔系廳直出，廚房廁所通風塞曬入入戶花園，空氣流通麻麻，但採光冇問題，視野都開揚，兩間房，兩公婆絕對夠住。15.5萬，買家仲要再斬多兩三刀先肯考慮，你以為賣二手衫咩？ 但呢套嘢絕非孤例，喺北部萬科城，類似單位類似價錢，成個網掛滿曬，多到你懷疑人生。賣樓變咗一場大逃殺，邊個可以喺呢個刀山火海度逃出生天，就睇你把刀夠唔夠狠。好似有套單位呢，捱足476日，161次帶睇，先至喺7月13號修成正果。呢476個失眠夜，業主點捱？我諗佢食安眠藥都食到麻目。清遠貝殼呢方面做咗縮頭烏龜，所有成交價一律唔顯示，但講真啦，掛牌17萬，仲有幾多空間可以劈？顯示唔顯示都冇乜意義，數字只系用嚟羞辱人。 2020年嗰陣，北部萬科城曾經癲到1.1萬蚊一平方米，而家呢？跌咗差唔多8成。樓價砍一半叫腰斬，北部萬科城呢種叫膝蓋斬、腳眼斬，再斬多兩下連腳趾都斬埋，渣都冇得剩。好多人以前死撐，話樓價平就跌得少風險細，點知北部萬科城用自己條命示範咗一堂血課：平嘢冇好，好嘢冇平，樓價平唔代表安全，分分鐘系深不見底嘅深淵。真實樓市唔系跌先至失去流動性，而系先失去流動性，再靠零星成交插出新低價，血一滴滴咁流，流到你驚，流到你懷疑人生啊。 由位置上睇呢，北部萬科城就喺廣州同清遠交界，系2萬幾戶嘅超級大盤，而家放盤超過1000套，成個盤變咗放血現場。南邊就系出名嘅美林湖，我前幾年經過一次，老實講呀，冇大家諗得咁鬼差。萬科做發展商，雖然有啲縮骨，但物業同產品設計都算有保障，大社區配套基本齊，學校都有，滿足基本生活。但呢啲配套有咩用？配套齊唔代表有人肯住。由珠江新城揸車過去69公里，一粒鍾多少少，直線距離53公里。呢個距離，向東系增城石灘、荔城，向南系南沙高鐵站，你以為好近？錯，行政唔同，配套同操盤手關注度一個天一個地，距離只能參考，但足以話你知，呢啲所謂「廣州後花園」，通通系中睇不中用。 其實十幾萬買廣州附近一套樓，真系唔算貴，土建成本都幾千一方，但一件商品價格從來唔系成本決定，而系供需決定。房地產唔系成本定價，系需求貼現資產。樓價唔系由水泥鋼筋話事，系由有冇人願意長期住、接盤、肯俾錢話事。所有脫離真實人口、就業、生活半徑撐住嘅住宅，本質上都唔系住宅，而系包裝成住宅嘅金融庫存。15萬定1.5萬都好，問題系你買咗層樓，除非你本身喺附近返工，否則 根！本！冇！得！住！呢幾年廣州向北發展，已經冇人信，廣清交界呢個板塊早就出曬名，系投資者黑洞，鼎鼎大名，幾乎人盡皆知。17、18年呢啲交界盤見頂，之後一路下滑，連21年個市都救唔返，跌到啲人懷疑人生。點解幾十公里差距，樓價可以差幾十倍？根本原因系呢啲郊區所謂居住需求，通通系營銷造出嚟，唔系真實需求。當項目賣得七七八八，營銷光環一退，大家先發現呢度根本冇辦法住人，連鬼都唔吼啊。我哋講緊嘅唔單止北部萬科城隕落，系成個郊區樓、遠郊大盤、偽居住資產估值邏輯嘅崩塌。符合呢套邏輯嘅，仲有惠深交界、增城朱村，通通中曬招。 從需求端睇，呢啲區域冇產業布局，冇就業崗位，點樣引入新增人口？人嚟到冇收入，你憑咩留人？至於度假同養老需求呢，我勸你哋有機會就自己揸車去清遠或者陽江海陵島，搵間高檔啲酒店住一晚，親身感受下。開初住入去，對住青山綠水系有股興奮，但興奮一過呢，到夜晚你就知味道，冇商業配套，冇娛樂，外賣得嗰幾間，空虛寂寞凍，成個世界靜到只聽到自己呼吸聲。老人一樣，佢哋要行去街市同菜販講價，要睇樓下阿伯捉棋跳廣場舞，性格外向嘅仲可以搭嗲玩兩下。太清靜根本唔啱養老，大部分人都有社交需求，需要城市便利，但呢啲郊區，唔系話完全冇，只系少到陰功。60公里距離，足夠將你同大城市隔開，一嘢掟返鄉鎮，仲要系死氣沉沉嗰只。真正養老需求核心從來唔系風景，而系低壓高便利，呢個先系真相。用呢個標準篩，大部分郊區好山好水樓盤，全部肥佬。 再睇供應端啦，呢啲區域供應毫無節制，天量供應，多到瀉。需求已經捉襟見肘，供應仲要無止境咁放，好搵過搶。你諗下，一個蓋冚100個煲，顧得邊個？咪個個都爆煲囉。開發呢啲片區目的由頭到尾就系賣樓，地方唔系開善堂，你唔能夠話啲操盤手冇節操，只系生意佬本色。當年佢哋殺食除咗環境同配套大餅，就系平字訣，夠平，平到你唔信。點知呢個世界就系咁現實，冇需求嘅嘢，連平嘢都稱唔上，只能夠當建築垃圾，成為教材，俾人一次又一次鞭屍。所以判斷樓底價，從來唔系建造成本，而系真實需求、持續人口、產業撐住同流動性預期加埋一齊決定。脫離呢幾樣，再平嘅樓，只系更平咁冇人問津，平到你唔信，平到你驚，平到你唔敢買。 你話啲業主而家系咩心情？我話你知，系坐艇坐到成只大閘蟹咁，綁手綁腳，走又走唔到，留又冇希望。以前買樓系人生勝利組，而家買咗呢啲郊區樓，直頭系人生滑鐵盧，仲要系萬劫不復嗰只。夜晚瞓唔着，數綿羊數到天光，個腦不斷loop住「點解我咁蠢，點解我咁蠢」啊。有啲人可能仲未供完，銀行月供照扣，樓價日日插水，負資產個深淵望一望都暈。仲要有管理費、維修費，層樓變咗吞金獸，食你冇商量。賣又賣唔出，租又租唔起價，放租又驚租霸，真系喊都無謂。我成日都話呢，樓市好嘅時候，你系業主，樓市差嘅時候，你只系負資產看更，幫銀行同管理公司守門口。呢句話放喺北部萬科城，簡直系鐵一般嘅事實。 你睇而家個市場，唔系冇人買樓，系冇人敢買樓，就算敢買，都唔敢買呢啲山旮旯。個個都變咗驚弓之鳥，睇到「郊區」兩個字就走夾唔唞。你以為15.5萬好平？對買家嚟講，15.5萬都系錢，分分鐘系佢哋成副身家，點會貿然跳入火坑。而家買家心態系：你唔斬到出血，佢連睇都費事睇。每個買家都系刀手，每個業主都系砧板上嘅魚，任人魚肉。再講個笑話你聽啦，呢啲郊區樓當年賣到火紅火綠，個個爭住買，銷售中心人山人海，買樓好似買棵菜咁。而家呢？銷售中心變咗鬼城，燈都唔多盞，啲銷售轉行送外賣好過。以前「有買貴冇買錯」系金句，而家變咗笑話，應該改成「有買錯冇命賠」。貪字得個貧，呢個世界邊有咁大隻蛤乸隨街跳？當年你貪佢平，諗住博一博，單車變摩托，結果呢？單車變咗獨輪車，連車轆都甩埋。平嘢冇好，好嘢冇平，買樓唔系執垃圾，系一場高智商對賭，賭輸咗連渣都冇。 講真呀，清遠北部萬科城呢種地方，唔系冇價值，但佢嘅價值同而家價格脫曬節。15.5萬，你連一部好啲嘅車都買唔到，但層樓就系賣咁平，仲要冇人要。呢個唔系樓市調整，系樓市失靈，系成個估值體系崩潰緊嘅信號。你話未來會唔會升返？我勸你唔好發夢，人口結構擺喺度，產業配套擺喺度，年輕人口又唔願去，老齡化嗰班又嫌唔方便，邊個接盤？接盤俠唔系咁易做，而家啲後生精過鬼，佢哋寧願租市區細啲，都唔會買山旮旯等升值。所以呢啲樓唯一出路，就系再跌，跌到零都唔奇。樓市唔系提款機，系碎紙機，放錢入去，出嚟變紙碎，連渣都冇得剩。