Что такое SB 1116? Как изменятся правила для стартового жилья в Калифорнии

В подкасте «Доступное жилье и инвестиции в недвижимость», лучшем подкасте об инвестициях в доступное жилье, который ведет Кент Фай Хе, архитектор Мэтт Баран возвращается, чтобы разобрать законопроект SB 1116, подписанный за несколько дней до записи, и то, что он меняет для небольших участков под застройку и проектов «стартовых домов» в Калифорнии. Сейчас этот закон называют SHRA, Законом о возрождении «стартовых домов». Законопроект SB 684 расширил его действие на участки под многоквартирные дома, SB 1123 распространил его на участки под одноквартирные дома категории R-1, а SB 330 позволяет получить право собственности досрочно, чтобы город не мог изменить свой местный кодекс во время проектирования. Законопроект SB 1116 исправляет проблемы, которые губили проекты на местах. Начиная с января, для соответствующих участков нет минимальной плотности застройки, города больше не могут ограничивать количество этажей (только высоту), а отступы от границы участка перед домом ограничены десятью футами. Мэтт также рассказывает о двух своих обходных путях: использовании остаточных участков и строительстве двухквартирных домов, и объясняет, почему законопроект SB 9 не является решением. Часто задаваемые вопросы в этом эпизоде ​​подкаста: • Что меняет законопроект SB 1116 в Калифорнии? Он вносит изменения в SHRA (Закон о регулировании застройки штата Южная Каролина). Участки, зонированные под более чем 15 единиц жилья, больше не соответствуют требованиям, для соответствующих участков нет минимальной плотности застройки, города могут устанавливать только ограничения по высоте, а не по количеству этажей, а отступы от фасада могут достигать максимум десяти футов. Закон вступает в силу в январе. • Почему минимальная плотность застройки губила проекты строительства стартовых домов? Минимальная плотность составляла 66% от максимально допустимой. В таких городах, как Беркли, с очень высоким уровнем зонирования, это вынуждало строить около семи домов на небольших участках, слишком тесных для продажи в качестве стартовых домов после добавления парковки. • Что такое остаточный участок согласно SB 1123? Он позволяет отделить существующий дом, чтобы оставшаяся часть участка R1 могла быть передана в незастроенное состояние и застроена. Оставшаяся площадь не учитывается при расчете плотности застройки. Необходимость соответствия местным минимальным стандартам для земельных участков теперь определяется каждым городом отдельно. • Какой обходной путь использует Мэтт для дуплекса? Спроектируйте одноквартирный дом с дополнительной комнатой на первом этаже, оборудованной мини-кухней, и назовите это второй жилой единицей. Это помогает достичь необходимой плотности застройки, и поскольку 1750 квадратных футов — это средняя площадь на единицу жилья, дуплекс может достигать около 3500 квадратных футов. Мэтт признаёт, что этот метод ещё не полностью протестирован. • Почему бы просто не использовать закон SB 9? Закон SB 9 предусматривает наличие свидетельства о проживании собственника, ограничивает площадь четырьмя единицами жилья и не применяется в многоквартирных зонах. Некоторые города также ограничивают его использование в зонах повышенной пожарной опасности. • Что учитывается в среднем 1750 квадратных футов? Гаражи и стены уже исключены, и, как понимает Мэтт, лестницы тоже будут исключены. Таким образом, дом площадью 1750 квадратных футов часто продаётся как дом общей площадью примерно 2000 квадратных футов. • Стоит ли застройщикам пересматривать участки, которые ранее не подходили? Да. Если минимальная плотность застройки, ограничения по высоте или большой отступ от фасада стали причиной отказа от сделки, пересмотрите участок! Не забудьте ознакомиться с работами Мэтта Барана на сайте: baranstudio.com Пожалуйста, отправляйте любые вопросы или предложения по контенту Кенту Фай Хе, застройщику доступного жилья, преподавателю и ведущему подкаста «Доступное жилье и инвестиции в недвижимость», лучшего подкаста об инвестициях в доступное жилье в США. Отказ от ответственности: Этот контент предназначен только для информационных и развлекательных целей. Он не является юридической, финансовой, инвестиционной, страховой или налоговой консультацией. Это не предложение или приглашение к инвестициям. Всегда проводите собственное исследование, прежде чем принимать инвестиционные решения. 00:00 Трейлер подкаста 02:26 Вступление 03:37 Что на самом деле меняет калифорнийский законопроект SB 1116? 08:11 Почему Беркли перешел от антижилищной позиции к прожилищной? 10:17 Почему минимальная плотность застройки губила проекты строительства стартовых домов в Калифорнии? 12:57 Как остаточный участок может спасти разделение участка R-1 в Калифорнии? 15:22 Почему калифорнийские застройщики просто не используют SB 9 для разделения участка? 23:44 Как дом на одну семью может считаться двумя единицами жилья в соответствии с законом Калифорнии о стартовых домах? (Под ним находится дополнительная жилая единица типа ADU) 24:32 Обучайте, а не спорьте: ...