Политика против экономической целесообразности: Майк Мун о будущем девелопмента в Лондоне

Градостроительная политика меняется быстрее, чем когда-либо за последнее время, и лондонские застройщики задаются вопросом, каким правилам им следует следовать. В этом выпуске подкаста Urban Forecast к Оли Лоури и Джону Акройду присоединяется Майк Мун, директор по планированию в компании Marrons, чтобы обсудить волну реформ, затронувших отрасль: новую Национальную рамочную политику планирования (NPPF), проект Лондонского плана, Национальную схему делегирования полномочий и стремление к развитию «серой зоны». Майк объясняет растущее напряжение между национальной и региональной политикой, почему целевой показатель жилищного строительства в Лондоне не достигает примерно 300 000 домов по сравнению с оценочной потребностью, и что означают новая матрица плотности застройки и правила строительства высотных зданий для участков по всей столице. Разговор также затрагивает вопросы жизнеспособности, изменения в Центральной зоне активности, неизрасходованные средства по статье 106 и то, как более эффективное использование данных и ИИ может сделать планирование быстрее и справедливее. Если вы застройщик, землевладелец или специалист в области строительства, пытающийся разобраться в новом ландшафте планирования, этот выпуск обязателен к прослушиванию. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ Каждый участок нуждается в пересмотре. Майк считает, что масштабы недавней реформы планирования означают, что почти каждый участок под застройку в Лондоне должен быть переоценен, и теперь плотность застройки — это первый вопрос, который задают инспекторы. Национальная и лондонская политика тянут в разные стороны. Национальная рамочная программа планирования (NPPF) предписывает региональным и местным планам не добавлять требования, выходящие за рамки национальных стандартов, в то время как проект Лондонского плана добавляет дополнительные требования к энергоснабжению, пожарной безопасности и лифтам, которые в совокупности снижают рентабельность. Лондон планирует построить гораздо меньше домов, чем ему нужно. NPPF оценивает потребность Лондона примерно в 850 000 домов на планируемый период, в то время как проект Лондонского плана предусматривает примерно 550 000, ссылаясь на рентабельность и ограничения инфраструктуры. «Соответствие политике означает рентабельность» — это новая жесткая реальность. В соответствии с NPPF застройщики больше не могут переплачивать за землю, а затем использовать рентабельность для отказа от требований политики. Стоимость соответствия должна быть заложена с самого начала. Высота зданий становится все более жестко регламентированной. Новая матрица плотности застройки и всего 17 разрешенных мест для высотных зданий могут создать политический пробел между 12 и 30 этажами, при этом многие проекты, вероятно, будут ограничиваться шестью этажами, чтобы избежать процедуры Gateway. Делегированные решения должны ускорить процесс, но с оговорками. Национальная схема делегирования переведет большинство заявок на рассмотрение должностных лиц, а не комитетов, но советам потребуется больше ресурсов, стандартизированная предварительная обратная связь и типовые соглашения по статье 106, чтобы добиться реальных результатов. Зона общего назначения (CAZ) разделяется. Проект Лондонского плана вводит основную зону общего назначения, ориентированную на рабочие места и экономическое производство, наряду с зоной общего назначения смешанного использования, где жилые помещения могут располагаться рядом с офисами, что открывает возможности для перепрофилирования устаревших офисных зданий. Финансирование инфраструктуры — это недостающее звено. Миллиарды долларов, выделенные по статье 106, остаются неизрасходованными на национальном уровне. Майк утверждает, что взносы застройщиков должны направляться непосредственно на крупные стратегические инфраструктурные проекты, которые открывают возможности для строительства новых домов. ЛУЧШИЕ МОМЕНТЫ «Все эти изменения в планировании означают, что практически каждый участок под застройку нуждается в переоценке». «Есть множество аспектов процесса планирования, которые можно оптимизировать и сэкономить потенциально месяцы, если не годы». «Нам просто нужен план развития Лондона, основанный на более веских доказательствах, действительно решительно ориентированный на жизнеспособность, потому что это будет ключевым фактором для любой застройки в течение следующих десяти лет». «Вы смотрите на участки свежим взглядом, чтобы точно определить, насколько можно увеличить плотность застройки». ЦЕННЫЕ РЕСУРСЫ https://www.ackroydlowrie.com СЛЕДУЮЩИЕ ВЫПУСКИ Советник Росс Гаррод: Мертон на карте От архитекторов к застройщикам: Caswell & Dainow О ВЕДУЩИХ Джон Акройд и Оливер Лоури, дальновидные ведущие подкаста Urban Forecast, делятся своим опытом, полученным в ходе руководства инновационной компанией Ackroyd Lowrie. Известные тем, что раздвигают границы в городском дизайне, Джон и Оливер используют свой подкаст, чтобы погрузиться в будущее городов, делясь идеями из своей работы над проектами, которые подчеркива...