Рынок жилья полностью испорчен.

Скачайте Rocket Money и получите пробную версию Premium+ сегодня: https://RocketMoney.com/Graham | Давайте обсудим обвал рынка облигаций, рост процентных ставок и то, как это повлияет на рынок жилья — Приятного чтения! Добавьте меня в Instagram: GPStephan НАЧНИТЕ СОЗДАВАТЬ БОГАТСТВО С МОЕЙ БЕСПЛАТНОЙ РАССЫЛКОЙ: https://grahamstephan.substack.com ОБВАЛ РЫНКА ОБЛИГАЦИЙ Ипотечные ставки выросли примерно до 7,5%, в то время как доходность долгосрочных казначейских облигаций находится на уровне, близком к самому высокому за более чем 20 лет. Поскольку цены и доходность облигаций движутся в противоположных направлениях, рост доходности означает, что инвесторы требуют значительно более высокой доходности, предоставляя деньги в долг государству. Это важно, потому что доходность казначейских облигаций фактически устанавливает базовый уровень для ипотеки, корпоративного долга, акций, недвижимости и почти всех других активов. ИНФЛЯЦИЯ И НЕФТЬ ПОДНИМАЮТ СТАВКИ Инфляция остается высокой, в то время как цена на нефть снова превысила 100 долларов за баррель. В то же время переговоры по Ормузскому проливу сорвались, что создает возможность еще большего роста цен на энергоносители. Если цены на нефть останутся высокими, инфляция может сохраниться на высоком уровне, вынудив Федеральную резервную систему поддерживать процентные ставки на более высоком уровне или потенциально повысить их еще больше. ПРОБЛЕМА ГОСУДАРСТВЕННОГО ДОЛГА Соединенные Штаты имеют ежегодный дефицит бюджета примерно в 2 триллиона долларов, постоянно выпуская новые казначейские облигации для финансирования расходов. Проблема в том, что это новое предложение поступает на рынок одновременно с тем, как инвесторы требуют более высокой доходности. Более высокие затраты на заимствования, в свою очередь, увеличивают процентные расходы правительства, что способствует увеличению дефицита и еще большему объему заимствований. СПРОС НА ЖИЛЬЕ ПАДАЕТ Более высокие ипотечные ставки влияют на сделки раньше, чем на цены. Количество заявок на ипотеку упало до уровней, невиданных с начала 1990-х годов, а Redfin сообщает о 58% большем количестве продавцов, чем покупателей. На рынках, включая Лас-Вегас, Майами, Хьюстон, Орландо и Нэшвилл, на каждого покупателя приходится более двух продавцов. Строители и продавцы все чаще используют снижение цен и уступки для реализации имеющихся запасов. ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ МОГУТ ПОДВЕРГНУТЬСЯ БОЛЕЕ ВЫСОКОМУ ДАВЛЕНИЮ Национальные цены на жилье все еще немного выше, чем год назад, но с учетом инфляции реальные цены уже снижаются. Если ипотечные ставки останутся выше 7%, доступность жилья станет все более затруднительной. При текущих ставках средняя стоимость дома должна снизиться примерно на 14%, или около 62 000 долларов, чтобы обеспечить тот же ежемесячный платеж, который покупатели могли получать ранее в этом году. ДОЛГОВАЯ СПИРАЛЬ Государственный долг США превысил 40 триллионов долларов, а процентные расходы уже превысили 1 триллион долларов в этом финансовом году. Большая часть долга первоначально была выпущена по более низким ставкам, а это означает, что рефинансирование по сегодняшним ставкам постепенно увеличивает процентное бремя для государства. Каждый дополнительный процентный пункт стоимости заимствований по долгу, находящемуся в руках населения, в конечном итоге представляет собой сотни миллиардов долларов дополнительных ежегодных процентов. ОБЛИГАЦИИ ТЕПЕРЬ КОНКУРИРУЮТ С АКЦИЯМИ Цены на долгосрочные казначейские облигации резко упали, при этом TLT более чем на 50% ниже своего пика 2020 года. Между тем, доходность выросла настолько, что казначейские облигации теперь могут предлагать доходность, сопоставимую с доходностью от прибыли индекса S&P 500. Это снижает стимул для инвесторов принимать риски на фондовом рынке, если ожидаемая доходность не будет существенно выше. ОБЛИГАЦИИ ТАКЖЕ КОНКУРИРУЮТ С АРЕНДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Доходность казначейских облигаций выросла примерно до того же уровня, что и ставки по арендной недвижимости. Инвестор потенциально может получать аналогичный доход от государственных облигаций без арендаторов, ремонта, управления недвижимостью и многих рисков, связанных с владением недвижимостью. Если ставки останутся такими высокими, цены на арендную недвижимость в конечном итоге должны будут упасть, чтобы ожидаемая доходность снова стала конкурентоспособной. ЧТО ПРОИЗОЙДЕТ ДАЛЬШЕ Если цены на нефть упадут, инфляция замедлится, и ФРС избежит дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики, доходность и ставки по ипотечным кредитам могут снизиться. Если цена на нефть останется выше 100 долларов, инфляция сохранится высокой, а ипотечные ставки приблизятся к 8%, спрос на жилье столкнется с еще большим давлением. Однако, в отличие от 2008 года, большинство домовладельцев имеют значительный собственный капитал и низкие фиксированные ставки по ипотечным кредитам, что делает медленное снижение с поправкой на инфляцию или длительную стагнацию более вероятными, чем массовая вынужденная распродажа. Рынки с активн...