옆집은 11억8천에 낙찰, 여기는 왜 7억일까?

대전 서구 가장동 20-1의 4층 근린주택(다가구 16가구, 1층 사무소)입니다. 감정가 20억 5,544만원에서 세 번 유찰돼 4회차 최저가는 7억 501만원(34%)이고, 토지 평당으로 환산하면 502만원으로 감정 토지단가 836만원의 약 60% 수준입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 28일 근저당(채권최고액 9억 6,000만원)이며, 대항력 있는 임차인 7세대는 배당요구를 마쳐 보증금 3억 6,000만원이 배당으로 정리되는 구조입니다. 남는 변수는 2020년 5월 전입했지만 보증금과 배당요구가 확인되지 않는 304호입니다. 영상에서는 304호의 보증금 인수 가능성, 옥상의 공부에 없는 주택, 같은 땅에서 분할된 옆 20-37번지 건물의 낙찰 사례를 차례로 짚습니다. ---- [사건개요] 사건번호 : 대전지방법원 2026타경600208 (대전5계) 경매구분 : 임의경매 (채권자 엠씨아이대부 주식회사) 용도 : 근린주택 매각기일 : 2026.11.11 10:00 (4회차) 입찰보증금 : 70,501,700원 경매개시일 : 2026.02.02 배당요구종기 : 2026.05.06 [물건정보] 소재지 : 대전 서구 가장동 20-1 (유등로465번길 21) 토지 : 464.4㎡ (140.5평), 제2종일반주거지역 건물 : 749.1㎡ (226.6평) 구조·층수 : 철근콘크리트·경량철골구조 4층 다가구주택(16가구), 1층 제2종근린생활시설(사무소) 58.74㎡ 층별 : 2층 5가구, 3층 7가구, 4층 4가구 제시외 : 옥상층 주택 30.5㎡ (9.2평), 감정가 25,400,000원, 일괄매각 포함 사용승인 : 2010.12.01, 증축 2011.03.17 [가격정보] 감정가 : 2,055,442,200원 (2026.02.09, 창성감정) 토지 1,174,932,000원 / 건물 855,110,200원 / 제시외 25,400,000원 1회차 2026.07.29 — 2,055,442,200원 (100%) 유찰 2회차 2026.09.02 — 1,438,810,000원 (70%) 유찰 3회차 2026.10.07 — 1,007,167,000원 (49%) 유찰 4회차 2026.11.11 — 705,017,000원 (34%) 진행 다음 예정 : 2026.12.16 — 493,512,000원 입찰보증금 : 70,501,700원 환산 : 최저가 기준 토지 평당 502만원(건물값 포함), 건물 평당 311만원(토지값 포함), 감정가 기준 토지 평당 1,463만원 2022.09 매매 거래가액 : 1,500,000,000원 (등기 매매목록) [권리관계요약] 말소기준권리 : 2022.10.28 근저당 엠씨아이대부 주식회사(전 대흥새마을금고), 채권최고액 960,000,000원 청구액 : 970,067,214원 임차인 : 보증금 신고 11명, 보증금 합계 680,000,000원 선순위 대항력 임차인 : 7세대, 보증금 합계 360,000,000원, 모두 배당요구종기 전 배당신청 매각물건명세서 인수 기재 : 한국토지주택공사 임차권등기 2건(303호 40,000,000원, 306호 70,000,000원), 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 304호 : 2020.05.06 전입, 권리신고·배당요구 없음, 보증금 미상, 진정한 임차인이면 보증금 인수 가능 후순위 임차권 : 203호 35,000,000원, 205호 95,000,000원, 301호 80,000,000원 등 매각으로 소멸 1층 사무소 : 전입·사업자등록 미등재 기타 : 2024타경825 경매 취하 후 재개시, 세무서·구청 압류 다수, 옥상 제시외 주택은 공부에 없음 [상담문의] 휴리움 장인공인중개사사무소 모바일: 010-7405-4989 사무실: 042-525-3115 [경매 수수료 안내] 권리분석·입찰대리 컨설팅 계약금 -감정가 5억이하 30만원 -감정가 5억이상 50만원 낙찰수수료 -감정가의 1% -낙찰가의 1.5% 협의 -전화 및 대면 권리분석 수수료 10만원 -낙찰시 명도 무료지원 #부동산장인 #대전경매 #대전서구경매 #가장동경매 #근린주택경매 #다가구주택경매 #2026타경600208 #경매권리분석 #선순위임차인