【重要事項説明書の作成】賃貸の重説10件、AIを組み込んだら何分？｜FDE事業 不動産編

賃貸の重要事項説明書（重説）の作成に、AIを組み込んだら何分になるのか。不動産のAI活用・不動産DXの調査と、街の不動産会社でよくある形の、賃貸の物件10件分の資料をそろえたデータでの実測、宅建士の仕事を置き換えずに重説へAIを組み込む順番を、FDEとしてお話しします。 ※3分7秒は、文字の資料で測った、10件を順に処理して宅建士が確かめる一覧ができるまでの時間です（宅建士の方が確かめる時間は入っていません）。 重要事項説明書（重説）は、部屋を借りる方に、契約の前に、大事なことを説明する書面です。物件資料や登記の内容、管理会社の回答、ハザードマップなどの確認記録、契約の条件と、いくつもの資料を読み比べて項目を埋め、食い違いを確かめていきます。説明して書面に記名するのは宅地建物取引士（宅建士）で、宅地建物取引業法の35条で決まっています。人の手でやると、1件だいたい60分、10件なら約10時間の作業です。全日本不動産協会の研究所の2021年の調査では、答えた会員532社のうち435社が従業員5人以下（割合にすると約8割）でした。 不動産のDXの調査（2025年）では、生成AIを使っている人や、使おうとしている人の使い道は、物件の紹介文などの作成が48.1%でした。一方で、生成AIを使っている人の減った時間は、月に1時間未満が31.4%、月に10時間以上も11.1%でした。国土交通省も、重要事項説明書などの作成に、AIを入れる前と後で、業務の時間などがどう変わるかを調べる実証の、参加者を募っていました。 FDE（Forward Deployed Engineer）とは、相手の会社の現場に入り込んで、いちばん難しい課題を解く仕組みを、技術で作って届けるエンジニア、と説明されている職種です。説明と記名は宅建士に残し、その手前の、資料を読み比べて下書きを作る所に、会社ごとの仕事の形に合わせてAIを組み込むのが、私の仕事です。 今回の実測（2026年10月）：街の不動産会社でよくある形の、賃貸の物件10件分の資料をそろえたデータで実測しました（社長が宅建士で、スタッフが2人の、賃貸仲介の会社という形・アパートやマンション、戸建て・1件ごとに資料が5つ）。資料の50ファイルから、重説の項目のうち45項目の下書きと、宅建士が確かめる一覧まで、3分7秒（1件あたり約19秒）でした（文字の資料で測った、一覧ができるまでの時間で、宅建士の方が確かめる時間は入っていません）。全部で450項目のうち、正解と合っていたのは97.8%。ただ、「確定」と出た396項目のうち4項目は間違っていた（たとえば、契約書の案にある契約期間の年を、1年ずらして読んでいた）ため、450項目は全部、最後は宅建士の方が自分の目で確かめる形にしています。必ず宅建士へ回す所22件のうち、AIに任せただけでは3件を取りこぼし、余計な指摘も55件出ていました。組み方を変えると、取りこぼしは1件、余計な指摘は13件まで減りましたが、1件は残りました（契約書の案では自宅を事務所としても使うSOHOも可、管理規約では事務所には使えない、という用途の食い違い）。この組み方は今回の物件に合わせて調整した物で、実際の会社では、その会社の資料と特約で調整し直します。下書きと食い違いを探す作業は、約10時間から約3分へ、約99%減りました（宅建士の方が確かめる時間は入っていません）。 宅建士とAIの線引き＝①重要事項の説明と、書面への記名は、宅建士がする（宅地建物取引業法35条）＝AIが出すのは、下書きと、確かめる一覧まで。②借りる方に重い特約（たとえば「敷金は、退去の時に全額償却」）が有効かどうかを、AIに決めさせない＝宅建士の方が、必要なら専門家にも相談して判断する。実際の業務では、資料を外に出さず、社内のパソコンだけで動かす形にも対応できます。社長や宅建士の方が今日からできること＝1か月、重説を作るたびに、資料どうしの食い違いがいくつ見つかったのかを、数えてみること。 ■ チャプター 00:00 はじめに 01:04 重要事項説明書の作成 何がつらいのか 03:00 不動産DXの調査 AIを使っても、月1時間も減らない人が約3割 04:31 FDEとは 05:41 賃貸の重説10件を実測 何を入れて、何が出てくるか 06:47 重説の作り方はどう変わるか 実測の結果 時間と正確さ 08:09 AIの取りこぼし 宅建士が確かめる所はどうだったか 10:00 不動産のAI活用 FDEは重説にどうAIを組み込むか 11:50 宅建士とAIの線引き 社長が今日からできること 13:13 おわりに ※ 動画の中で言い間違いをしている場合があります。その場合は、字幕の表記を正としています。 ■ 出典 ・宅地建物取引業法 第35条（重要事項の説明等・e-Gov 法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_da... ・宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3（e-Gov 法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_da... ・水防法施行規則 第11条（e-Gov 法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_da... ・国土交通省 重要事項説明書の参考様式（水害ハザードマップの欄） https://www.mlit.go.jp/common/0013547... ・全日本不動産協会 全日みらい研究所の調査報告（2021年9月の調査・会員の従業員の規模） https://www.zennichi.or.jp/wp-content... ・不動産業界のDX推進状況調査2025（不動産テックの会社と業界の新聞の共同企画・2025年9月25日） https://resources.ga-tech.co.jp/Relea... ・国土交通省の事務連絡「不動産分野におけるAI活用に関する実証事業」の参加事業者の募集（令和8年6月9日） https://www.zennichi.or.jp/wp-content... ・Palantir の求人（Forward Deployed Engineer） https://jobs.lever.co/palantir/57a3f9... ・AI用語集「Forward Deployed Engineer」（AI Picks） https://aipicks.jp/glossary/forward-d... ・Palantir の上場の届出書（S-1・2020年・米国証券取引委員会） https://www.sec.gov/Archives/edgar/da... ・Product Builder「Forward Deployed Engineer とは」 https://www.productbuilder.net/ja/lea... ・東洋経済オンライン（2025年12月26日） https://toyokeizai.net/articles/-/926238 ■ 墨家（すみやか）について 会社の中に入り、AIを日々の仕事に組み込む仕事をしています。ホームページの制作と、会社ごとの業務ツールの開発も、一人で手がけています。 15歳でWordPressとHTML／CSS／JavaScriptを独学し、サイトの公開まで自力でやり切って以来、作る側に立って約15年。情報技術を専攻して大学を卒業した後、大手美容外科クリニックで社内・院内のシステムを7年間担当し、29歳で独立しました。 正確さと守秘義務が求められる医療の現場で身についた「AIに何を渡し、何を渡さないかを先に決める」習慣は、今も変わりません。 ■ サイト https://akashiki.com お仕事のご相談は、サイトのお問い合わせフォームからお送りください。 #不動産 #重要事項説明書 #FDE