LA TESIS #003 — Dentro de una financiación hotelera de €48M

La Finca ha comprado a Azora el Hotel Madrid Chamartín Affiliated by Meliá por aproximadamente €60M. El paquete incluye un hotel de 199 habitaciones, dos locales comerciales y 94 plazas de aparcamiento. Santander ha aportado casi €48M de financiación: una hipoteca de €36,5M y una línea de crédito de hasta €11,65M, de la que se habían dispuesto €11,42M. A primera vista, la lectura parece evidente: ¿una compra financiada casi al 80%? Pero esa cifra mezcla activos y tramos con prioridades muy distintas. En este episodio de La Tesis #003 abrimos el modelo completo y analizamos la estructura de financiación pieza a pieza. No buscamos replicar el business plan de La Finca. Construimos nuestra propia tesis con la información pública disponible y con hipótesis razonadas. La conclusión es clara: no basta con saber cuánta deuda hay. Importa dónde estás en la estructura, qué puedes ejecutar, cuánto cubre la caja y cómo evoluciona tu exposición. 📩 La Tesis — Newsletter: https://latesisre.substack.com 📊 APModelling: https://www.apmodelling.com/ 𝕏 Síguenos en X: https://x.com/LaTesisRE Números, inversión y criterio. Real Estate en español por APModelling. Contenido exclusivamente educativo. No constituye asesoramiento financiero o de inversión. Capítulos: 00:00 Hook: €60M vs €34,6M y la pregunta central 00:41 Qué ha comprado realmente La Finca 01:48 Qué tiene que generar el hotel: ADR, ocupación y NOI 03:34 El precio empieza a tener sentido: cap rate y TIR 04:58 Aparece Santander: €36,5M + €11,42M 05:50 Asignamos la deuda al hotel: €31,0M sénior + €9,9M subordinado 06:33 Deuda sénior y deuda subordinada: prioridad y garantías 07:46 ¿Está financiado al 60% o al 79%? 08:52 Cómo se mueve la caja: reserva de intereses, IS y cash sweep 10:46 Ratio de cobertura: vamos a romper el hotel 12:21 Qué pasa con la deuda subordinada: sénior baja, mezzanine crece 13:44 LA TESIS 🔔 Suscríbete para más análisis de real estate en profundidad. #LaTesis #RealEstate #Hotel #Financiación #Madrid #Chamartín #LaFinca #Santander #Mezzanine #APModelling