30년만 지나도 재건축 준비하는 한국...해법은 있다 [창 플러스] / KBS 2026.05.01.

[시사기획창] ‘재건축 희망고문’ 중에서 그런데, 우리나라 아파트는 아무리 고쳐가면서 사용해도 외국처럼 100년씩 유지하기에는 태생적으로 큰 벽이 있다고 합니다. 우리나라도 100년 쓸 수 있는 아파트를 만드는 기술은 이미 갖고 있습니다. 이른바 장수명 주택인데, 외국에서는 아파트를 기본적으로 기둥식 구조로 만듭니다. [녹취] 양현정/건설기술연구원 전임연구원 이 세대에는 10개의 기둥이 외벽을 따라 기둥이 있고 가운데도 기둥이 있어요. 라멘 구조가 대표적인 기둥식은 기둥과 보로 구조를 지탱합니다. 반면에 우리나라 아파트는 벽식 구조로 만들어집니다. 벽식 구조는 공사비가 저렴하지만 벽을 움직일 수 없어서 실내 구조를 변경하기 힘듭니다. 기둥식은 공사비는 비싸지만 벽을 허물고 내부를 자유롭게 바꿀 수 있습니다. [인터뷰] 양현정/건설기술연구원 전임연구원 기둥식 구조이기 때문에 자유롭게 이런 것들을 만들 수 있어요. 벽식은 이미 공간이 이제 구조벽으로 구획이 확정돼 있기 때문에 공간을 더 넓게 하거나 공간의 크기나 구조를 변경하는 게 불가능하죠. 기둥식은 각종 배관과 설비가 외부로 노출돼 있지만, 벽식은 콘크리트 슬래브 안에 모두 묻혀있습니다. [녹취] 양현정/건설기술연구원 전임연구원 기존 벽식 구조 같은 경우는 바닥을 깨거나 하지 않고서는 어디에 문제가 생겼는지를 일단 찾을 수가 없어요. 우리나라 아파트를 오래 쓰기 힘든 이유입니다. [인터뷰] 이동훈/리모델링협회 정책법규위원장 건축물을 보면 크게 구분하면 구조재, 설비재, 마감재 이렇게 세 개로 구분할 수 있거든요. 구조재는 대부분 철근콘크리트 구조로 하면 100년 이상은 쓸 수 있다. 마감재나 설비재는 30년 이상 쓸 수 있는 항목이 없습니다. 그럼 30년 지났을 적에 여태까지는 그러면 100년 쓸 수 있는 것까지 다 때려 부수는 게 재건축이고… 정부에서도 이런 문제 때문에 2014년부터 천 세대 이상 아파트는 장수명 주택 인증을 의무화했습니다. 내구성과 가변성, 수리 용이성 세 가지 항목을 평가해 50점 이상부터 일반, 양호, 우수, 최우수 등급을 부여합니다. 지금까지 인증받은 1,421건 가운데 우수 등급 1건, 양호 등급 29건을 제외한 1,391건이 모두 일반등급입니다. 문제는 일반등급은 대부분 벽식 구조라는 겁니다. [인터뷰] 양현정/건설기술연구원 전임연구원 20~30년 뒤면 지금 지어진 아파트들이나 지금 재건축, 재개발하는 아파트들도 또다시 이제 재건축을 검토해 봐야 하는 그런 상황이 될 수 있죠. 우리나라도 처음에는 기둥식으로 아파트를 지었지만 1980년대 이후 값싸고 빠르게, 아파트를 대량 공급하기 위해 벽식을 도입했다고 합니다. [인터뷰] 강부성/건축성능원 이사장 벽식 구조 아파트라는 게 공사를 좀 빨리 할 수 있는 거고, 또 층고를 낮출 수가 있고 그래서 공사비를 좀 줄일 수가 있어요. 기둥식은 층고가 3m 이상이지만 벽식은 한 층이 2.7m 정도입니다. 기둥식으로 10층을 지을 때 벽식 구조는 11층을 지을 수 있어서 아직도 거의 모든 아파트를 벽식 구조로 짓는다는 겁니다. [인터뷰] 강부성/건축성능원 이사장 벽식이 아니고 기둥식으로 바꾸면 돈도 많이 들고 시간도 많이 들고 분량도 물량도 좀 줄어들고 이래서 그걸 극복할 수 있는 인센티브든 뭐든 있어야지만 이 시장이 이쪽(기둥식)으로 전환이 되거든요. 그런데 이제 그걸 안 하면 어려운 거죠. 준공된 지 50년이 넘은 이 아파트에는 주민 215가구 중에 64가구만 남아 있습니다. 부산시에서 151채를 매입했고, 나머지도 모두 사들일 예정입니다. 부산시는 LH와 함께 이곳에 공공 임대 아파트 30가구를 짓고 나머지 부지는 공원으로 조성할 계획을 가지고 있습니다. 이렇게 아파트 단지 한 곳을 재생하는 데 약 500억 원이 듭니다. [인터뷰] 박경태/부산시 도시정비과 주무관 저희가 공원 시설을 조금 형성할 예정이고 또 나머지 부분은 인근에 주차가 매우 부족한 부분이 있습니다. 인근에 형편이 비슷한 다른 아파트도 있지만 이곳은 별다른 대책 없이 하루하루 지나가고 있습니다. 노후 아파트가 급증하는 미래에 공공의 재원만으로 문제를 해결하긴 어렵습니다. [인터뷰] 김영아/국토부 주택건설공급과장 공공의 재원은 아시다시피 사실 한정된 거고 사실 아파트라는 거는 엄밀히 따지고 보면 개인의 사적 재산입니다. 그래서 그런 부분에 대해서 공적 재원을 100% 다 투입해서 시설 개량을 시켜주는 것은 타당하지 않거든요. 30년이 지난 아파트 가운데 재건축 가능한 아파트는 많이 잡아도 17%, 2천 년 이후 지어진 고층 아파트는 사실상 재건축이 불가능하다는 얘기가 나옵니다. 당장 닥칠 수 있는 큰 문제는 아파트 가격 하락입니다. [인터뷰] 강창희/행복 100세 자산관리연구회 대표 우리나라는 젊은 사람까지 다 포함해서 가계 자산의 76%가 부동산이거든요. 일본 같은 장기 집값 하락 현상이 앞으로 뭐 5년 후가 될지 10년 후가 될지 모르지만 우리나라에도 나타날 것 같은데 그걸 각 가정에서 심각하게 생각하고 대비해야 한다고 봐요. 인구 감소까지 고려하면 미래에는 고층 아파트에도 빈집이 급증할 수 있습니다. [인터뷰] 마강래/중앙대 도시계획부동산학과 교수 저희가 그렇게 큰 경험이 없지만 기본적으로 수직적 슬럼을 경험할 가능성이 크다는 겁니다. 우범화되거나 이럴 가능성이 있기 때문에 이것(아파트)들을 부숴야 하는 이런 노력이 있을 텐데 그 노력을 하기 위해서는 또 돈이 필요하지 않습니까? 우리가 장기적으로 보면 이건 미래 세대가 짊어져야 할 부채로 남아 있게 되는 거죠. 취재기자 : 박영관 촬영기자 : 신동곤 영상편집 : 김대영 자료조사 : 이영주 조연출 : 민경희 방송 : 2026년 4월 28일 밤 10시 KBS 1TV 시사기획 창 홈페이지 https://news.kbs.co.kr/vod/program.do... 유튜브    / @kbssisa   페이스북   / changkbs   WAVVE '시사기획 창' 검색 ▣ 제보하기 ◇ 카카오톡 : 'KBS제보' 검색 ◇ 전화 : 02-781-1234 ◇ 홈페이지 : https://goo.gl/4bWbkG ◇ 이메일 : kbs1234@kbs.co.kr Copyright ⓒ KBS. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 이용(AI 학습 포함) 금지 #아파트 #재건축 #부동산 #집값 #리모델링 #건설 #노후아파트 #일본 #일본맨션 #자산가치 #저출산 #고령화 #시사기획창