דיל ברייקר | פרק 10 | השקעות נדלן קבוצתיות בארהב | האמת מאחורי המצגות, תשואה מובטחת ואיך לא ליפול

עקבו אחרינו באינסטגרם לעוד תוכן על נדל"ן, השקעות ויזמות: תמיר דואני:   / tamirduani   יוני ליפשיץ:   / yonatanlifshitz   השקעות נדל"ן קבוצתיות בארה"ב נראות כמו הדרך הכי נוחה להיכנס לנדל"ן אמריקאי: שמים כסף, מקבלים דוח רבעוני ולא נוגעים בכלום. בפרק הזה, הראשון מתוך שניים, פירקנו מה באמת קורה מאחורי המצגות הנוצצות. שנינו מכירים את התעשייה הזאת מבפנים, כיזמים, כמשקיעים וכשותפים, וסיפרנו על השקעה אמיתית בבניין של 25 יחידות, שהחברה שמאחוריה קרסה תוך ארבעה חודשים. בלי שמות ובלי להכפיש אף אחד, המטרה היא להבין ממה להיזהר. סימני זמן: 00:00 פתיחה: מה מציעים היום למשקיעים 04:30 למה משקיעים נמשכים לזה 09:17 איך בנויה עסקה קבוצתית 12:14 השותף המקומי ואפס שליטה 17:32 שקיפות, הדבר הכי נדיר 19:38 סיפור ההשקעה הראשונה 22:35 תשואה מובטחת, נורה אדומה 26:16 החברה קרסה אחרי 4 חודשים 29:41 רחוב לשימור, חלונות וכיבוי אש 34:26 ארבע שנים להציל את הכסף 39:48 רודפים אחרי הנכס, לא אחרי היזם 43:18 איך בודקים עסקה לפני שנכנסים 47:19 קבוצות בוטיק מול פרויקטים ענקיים 49:27 לחץ מכירות וחוק הניצעים 53:33 סיכום ופרק המשך למה משקיעים בכלל נכנסים לזה רוב המשקיעים רוצים לאכול, אבל לא רוצים לצוד. הם מחפשים פיזור, פשטות וביטחון, ומקבלים מצגת יפה ואקסל משכנע. סיפרנו על משקיעה ששלחה לנו עסקה לבדיקה לפני כמה שנים, אמרנו לה להתרחק, ולאחרונה היא כתבה שכל המשקיעים שנכנסו לעסקה ההיא הפסידו את הכסף. ואם מה שמחפשים זה פשטות, יש אפיקים מפוקחים שבנויים בדיוק בשביל זה. איך בנויה עסקה קבוצתית באמת מי מחזיק בכסף, מי מנהל את הנכס בפועל, ומי זה השותף המקומי שרוב המשקיעים לא פוגשים אף פעם? פירקנו את המבנה בשפה פשוטה, והסברנו למה השותף המקומי יכול להיות הסיבה להצלחה של כל הפרויקט, או הנזק הכי גדול שלו, ולמה המשקיע בקצה נשאר כמעט בלי שליטה. תשואה מובטחת, הנורה הכי אדומה שיש בעסקה שסיפרנו עליה הבטיחו 10 אחוז, עם התחייבות של החברה וגם התחייבות אישית. נשמע בטוח, נכון? מאיפה בכלל מגיע הכסף של תשואה מובטחת, כשעסקת נדל"ן לא יודעת להמציא כסף? התשובה פחות נעימה ממה שנדמה. ארבע שנים להציל את הכסף החברה נעלמה, כסף השיפוץ נעלם איתה, והמשקיעים נשארו לבד עם בניין שרובו ריק מדיירים לקראת החורף. העירייה הכריזה על הרחוב כרחוב לשימור ודרשה להחליף את כל החלונות ב-150 אלף דולר, כיבוי האש דרש עוד השקעה, בית משפט סירב לפנות דייר שלא שילם כי בחוץ ירד שלג, והמשקיעים התחילו לריב ולתבוע אחד את השני. מה עושים כשהיזם נעלם והבניין נופל עליכם? איך בודקים עסקה קבוצתית לפני שנכנסים שקיפות היא הדבר הכי נדיר בתחום, אבל איך בודקים דוחות של פרויקט שנמצא בצד השני של העולם? דיברנו על הבדיקות שכל משקיע יכול לעשות לפני שהוא מעביר שקל, עם אילו משקיעים באמת כדאי לדבר, למה רזומה מרשים של היזם לא מוכיח כלום, ולמה קבוצות קטנות נותנות למשקיע הרבה יותר שליטה מפרויקטים ענקיים. לחץ מכירות וחוק הניצעים טלפונים, פולואפים וחלון הזדמנויות שנסגר עוד חודשיים. דיברנו על לחץ המכירות שמופעל על משקיעים, ועל מה שאומר חוק ניירות ערך בישראל על הצעה ליותר מ-35 ניצעים, ולמה כל מי שראה את המצגת נספר, גם אם לא השקיע שקל. זה החלק הראשון מתוך שניים, ובפרק הבא ממשיכים עם עוד סיפורים מהשטח. אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, עשו לייק וכתבו שאלות בתגובות. דיל ברייקר | פרק 10 | השקעות נדל"ן קבוצתיות השקעות נדל"ן קבוצתיות, השקעה קבוצתית בנדל"ן בארה"ב, עסקאות קבוצתיות, תשואה מובטחת, השותף המקומי, חוק הניצעים, איך לבדוק יזם נדל"ן, משקיע פסיבי, הונאות נדל"ן בארה"ב דיל ברייקר פודקאסט נדל”ן פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית תמיר דואני ויוני ליפשיץ ניתוח עסקת נדל”ן פליפ נדל”ן בארה”ב עסקת פליפ נכס להשכרה בארה”ב טעויות בהשקעות נדל”ן איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה הלוואת הארד מאני שיפוץ נכס בארה”ב BRRRR מינוף בנדל”ן השקעות נדל”ן בקליבלנד נדל”ן באוהיו נדל”ן בדאלאס טקסס ניהול נכסים מרחוק משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב איך לא ליפול בעסקת נדל”ן דיל ברייקר פודקאסט