Проблема трех тел на рынке недвижимости Австралии

Мне надоели так называемые эксперты, которые спешат предложить упрощенные, так называемые решения проблемы австралийского рынка недвижимости. Правда в том, что зачастую у них есть конкретная цель, например, генеральный директор банка, который расхваливает рынок, пытаясь увеличить объемы кредитования, или политики, которые пытаются оправдать свою политику, утверждая, что она направлена ​​на помощь покупателям, приобретающим жилье впервые, на падающем рынке, или представители строительного сектора, жалующиеся на рост цен и ищущие государственной поддержки для своего коммерческого бизнеса. Правда в том, что рынок недвижимости, или, точнее, несколько рынков недвижимости (существует множество отдельных рынков), — это сложный механизм с множеством движущих сил, различным поведением в разных местах и ​​влиянием множества внешних факторов, часто тянущих в разные стороны. В науке существует явление, называемое задачей трех тел. Задача трех тел — это задача предсказания того, как три объекта будут двигаться под действием взаимного гравитационного притяжения. Главный вывод заключается в том, что, в отличие от задачи двух тел (которая имеет четкие, замкнутые решения в виде орбитальных уравнений), задача трех тел является хаотической: мельчайшие различия в начальных условиях приводят к совершенно разным результатам, и не существует общей формулы для описания движения. Австралийский рынок недвижимости представляет собой хаотичную систему трех тел, где сталкиваются спрос и предложение, финансы, политика и социальное давление. Существует сложное взаимодействие между строительством, аукционами, планированием и экономическим стрессом, при этом жилищная политика, процентные ставки и неравенство взаимно влияют друг на друга, подобно гравитационным телам на неустойчивой орбите. Начнем с формулировки основной проблемы. Жилье стало более недоступным, чем когда-либо, по всей Австралии из-за резкого роста цен по сравнению со средними доходами за последние десятилетия. В результате больше домохозяйств живут в арендованном жилье, чем когда-либо прежде, и больше домохозяйств живут в ипотечной собственности, в то время как меньшая доля, чем когда-либо прежде, владеет своей недвижимостью без ипотеки. Кроме того, люди выходят на рынок недвижимости в более позднем возрасте: средний возраст покупателей, приобретающих жилье впервые, составляет 40 лет. Сегодня ипотечные кредиты рассчитываются на основе двух полных доходов, по сравнению с одним доходом плюс небольшой надбавкой примерно в 2000 году, а средний коэффициент дохода часто составляет 6, 7, 8 или более раз, по сравнению с 3 разами тогда. В результате все больше домохозяйств тратят большую часть своего располагаемого дохода на ипотечные или арендные платежи, что является острой проблемой, учитывая, что реальные доходы сегодня ниже, чем десять лет назад, инфляция бушует, и все больше людей работают на нескольких работах, чтобы обеспечить себя жильем. Это имеет более широкие экономические последствия, такие как более позднее формирование домохозяйств, снижение рождаемости и большая зависимость от миграции для поддержания роста населения и налоговых поступлений. Многие домохозяйства также менее способны тратить деньги из-за нехватки наличных средств, поэтому более широкая экономическая активность также ограничена. Таким образом, да, рынок недвижимости в Австралии действительно находится в плачевном состоянии, у нас одни из самых задолженных домохозяйств в мире, и высокая миграция усиливает давление на спрос. А с одной стороны, мы строим больше домов, чем большинство других стран, в пересчете на душу населения, и при этом не увеличиваем предложение в достаточной мере. В совокупности эти силы образуют нелинейную сеть обратной связи, поскольку каждая из них реагирует на другие. Каждая усиливает небольшие изменения. Каждая делает прогнозирование практически невозможным. Это идеальный аналог проблемы трех тел в реальном мире — детерминированная, но непредсказуемая, подчиняющаяся четким правилам, но не поддающаяся прогнозированию в долгосрочной перспективе. Их взаимодействие нелинейно, а это значит, что небольшие изменения (снижение тарифов, реформа зонирования) могут привести к масштабным, непредсказуемым последствиям. http://www.martinnorth.com/ Подробная информация о нашем индивидуальном обслуживании здесь: https://digitalfinanceanalytics.com/b... Перейдите в раздел Walk The World Universe по адресу https://walktheworld.com.au/ Узнайте больше на https://digitalfinanceanalytics.com/b..., где вы можете подписаться на наши аналитические рассылки. Пожалуйста, рассмотрите возможность поддержки нашей работы через Patreon:   / digitalfinanceanalytics   Полный подробный набор данных по почтовым индексам доступен по подписке. Или сделайте разовое пожертвование для покрытия наших расходов через PayPal по ссылке: https://www.paypal.me/MartinDFA Мы также принимаем биткоины по адресу: 13zBL1oRib9VJu8Uc9zUGNhxKDBBgUpDN1 Пожалуйста, поделитесь этим посто...