江門樓市冧咗！2萬6變6千5，炒樓客蝕到底褲都冇埋！江門買樓真系輸光豬羅。深江鐵路未通，樓價先通頂！炒家由「搶樓」變「走佬」，銀行收樓收到手軟！#大灣區樓盤 #江門樓盤 #房地產

江門樓市冧咗！2萬6變6千5，炒樓客蝕到連底褲都冇埋！江門買樓真系輸光豬羅。 大家知唔知而家江門濱江新區嘅樓市系咩環境？我同你講，唔系跌，系冧！直情系成個板塊畀人抽咗條龍骨咁冧咗落去！當年吹到天花龍鳳嘅「珠西未來新極核」、「深圳西岸生態後花園」，而家？呵呵，你走去中介門口睇下個掛牌價，包你腳都軟。呢度以前系炒樓客嘅天堂，而家系佢哋嘅墳場。你知唔知，當年搶到嘅人，而家喊都冇眼淚，真系「食得鹹魚抵得渴」，但呢鋪鹹魚真系咸到苦啊大佬！以前講到天花亂墜，而家真系一地雞毛，連中介自己都唔敢同你講「企穩」兩個字。 我翻查過房天下、安居客同埋58同城嘅最新數據，上個月濱江新區嘅二手房參考均價已經跌到7984蚊一平方。但呢個系咩價？系中介掛出嚟呃你入去睇樓嘅「面價」咋！你估真系賣得出咩？梗系唔系啦！如果你打開真實嘅稅務核驗底冊睇下，你就知道咩叫「光豬價」——剝光豬咁畀人睇曬副骨架！保利大都會、碧桂園濱江天元呢啲當年吹到識飛嘅標杆盤，實際成交單價大面積落喺6500蚊到8000蚊之間。我睇到保利大都會嘅真實數據，平均房價得返7003蚊一平方，同比跌咗超過15%。更加慘烈嘅系帕佳圖·觀龍，10月份二手房均價得返6058蚊，同上年持平——你冇睇錯，系「持平」，即系話呢個價錢都已經系冇人願意接貨嘅死水價！江灣國際仲慘，商住樓跌到得返5959蚊一平方。呢啲數字擺埋一齊，唔系調整，系插水，系成個板塊畀人按低個頭浸喺水底。 你知唔知當年呢度賣幾多錢？我同你講，你坐穩喇。2020年底到2021年上半年嗰陣，呢度嘅樓價簡直系黐咗線咁升。打着「深江鐵路即將全線開通」、「半個鐘直達深圳前海」、「江門體育中心超級商圈」呢啲旗號，大把廣州、深圳、東莞嘅炒家連夜搭車過嚟搶樓。嗰陣時核心區次新房嘅實際成交單價普遍衝到2萬到2萬3蚊，個別望湖景、帶學位嘅精裝大平層，仲摸過2萬6蚊嘅天花板！你計下，由2萬6跌到而家嘅6500蚊，即系蒸發咗超過70%！一套110平方嘅精裝三房，當年值成290萬，而家得返70零萬，賬面上冇咗兩百幾萬——呢個數目，夠你買幾層樓收租啦，但而家？乜都冇！你幻想下，當年售樓部人山人海，個個都驚死執輸，而家同一批人，見面只系問一句：你放咗未？ 有個老粉阿強，2021年高位嗰陣沖入去買咗保利大都會一套。佢當時點諗？佢話：「深圳前海十幾萬一平，寶中都要十萬，我哋呢度先兩萬出頭，仲唔系大灣區最後嘅黃金窪地？」佢掏空咗屋企兩代人嘅積蓄，再問銀行借咗150萬按揭，每個月要還六千幾蚊。佢當時覺得好穩陣，因為佢諗住過兩年等深江鐵路一通，樓價實升到三萬，到時轉手就賺一百萬。結果呢？而家佢層樓市值得返七十零萬，但仲欠銀行成百幾萬貸款。佢想賣？賣咗都唔夠還銀行，仲要自己掏多幾十萬出嚟填凼。佢唔賣？每個月供樓六千幾，但層樓租出去得一千蚊一個月，連利息嘅零頭都填唔到。佢同我講：「我而家每個月貼五千幾蚊供樓，供咗三年，等於白供咗十幾萬，層樓仲要一路跌。我究竟系供樓定系供空氣？」阿強呢種情況，唔止佢一個，而系成個濱江新區炒樓客嘅縮影，個個都畀層樓綁死咗。 呢個唔系個別例子。你打開中介內網睇下，光系濱江新區一個板塊，公開掛牌嘅二手房就長期堆喺一萬套以上，加埋泛北新板塊，掛牌池衝破兩萬套大關。但成個片區每個月喺不動產登記中心完成過戶嘅，得嗰四五十套。你計下條數：兩萬套除五十套，去化周期要兩百個月以上！即系話，就算而家冇人再放盤，都要成十幾年先賣得曬！呢個唔系樓市，呢個系堰塞湖，一爆就乜都冧曬。呢個去化周期，聽到都心寒，唔系講笑，系真真正正嘅有價無市。 點解會搞成咁？你睇下本地人嘅實際收入就明。江門呢度，主要靠摩托車、五金、衛浴、食品加工呢啲傳統製造業。呢幾年外貿環境咁差，好多廠嘅利潤薄到喊。廠佬自己都周轉唔掂，邊度仲有錢買樓？而喺蓬江、江海嘅工業區，普工月薪普遍得四千到六千五。你揸住呢個收入，點供得起一套幾百萬嘅樓？本地人能夠合理承受嘅樓價上限，其實就系五十萬到七十萬之間。即系話，110平方嘅三房，合理單價就系五千到六千幾。濱江新區之前畀人炒到兩萬幾，根本就系脫離現實，系空中樓閣！而家投資客一走，呢啲樓就即刻打回原形，跌返到本地人墊高腳都未必買得起嘅真實價位。所以話，樓價最終都要回歸本地人荷包，唔系靠幾個概念就可以撐起。 你話呢啲業主慘唔慘？我識得有個人，佢間五金衛浴廠貨款到期，銀行追緊數，逼住要賣樓套現。佢喺碧桂園濱江天元有層樓，當年買返嚟兩百幾萬，而家佢掛六千蚊一平方，都冇人吼。佢同我講：「我唔系想賺，我系想唔使輸到貼地。」但現實系，只要同小區有一個人頂唔住氣，將單價由八千降到六千，呢個成交價幾個鍾之內就會傳遍所有中介網絡，直接成為成個小區嘅新天花板。呢種踩踏式嘅降價，根本就系無底洞，你降到六千，隔籬嗰個就降到五千五，再隔籬嗰個就五千。你話呢個市場仲有咩希望？呢種踩踏，唔系理性博弈，而系恐慌逃亡，邊個走得快，邊個就少蝕啲。 最慘嘅系，一手開發商都要自救。佢哋面對債務兌付同銷售回款考核，個別新盤率先打破底線，帶精裝嘅新樓單價直接打到七八千起步，仲送車位、送物業費。你話二手業主點斗？人哋系全新樓，仲有發展商背書，你乜都冇，得個舊裝修同埋一大堆負債。呢個市場，根本就系買方話事，散戶業主之間邊度有得傾價格同盟？一盤散沙，各自飛。一手同二手互相踐踏，市場信心就系咁樣崩壞，越崩就越無人敢買。 我同你講，呢個唔系調整，呢個系清算。系經濟規律對過去過度透支概念、脫離實體薪酬、盲目推高槓桿嘅無情清算。你以前信「深圳前海半小時生活圈」？而家深圳寶安外圍嘅沙井、松崗，次新房都跌到兩三萬一平；廣州番禺市橋、洛溪嗰啲成熟二手樓，都系兩萬出頭。母城自己都顧唔掂，邊度仲有能力外溢到成百公里外嘅江門？以前個邏輯系「深圳永遠貴，所以外溢到江門」，而家個邏輯系「深圳自己都跌，憑乜嘢江門可以企硬」？呢個推導鏈條一斷，成個濱江新區嘅定價基礎就即刻冧咗。呢個清算唔系一時三刻，而系漫長痛苦，唔到你唔認。 所以而家嘅局面就系：炒家斷供、業主劈價、發展商傾銷、銀行收樓收到手軟。你打開新聞睇下，2026年上半年全國法拍房掛牌量達到46.3萬套，成交均價得8165蚊一平方，超過四成系因為斷供導致嘅。呢啲數字背後，系一個個家庭嘅血淚。有人話「斷供系最蠢嘅做法」，但當你層樓嘅市值已經低過你嘅貸款餘額，你每個月仲要倒貼幾千蚊供一間唔住嘅空屋，你仲可以點？你唔斷供，你就要無限期咁倒錢落海。你斷供，銀行收樓拍賣，你仲要孭多幾十萬債務上身。呢個根本系死局。呢個死局，唔系靠意志力可以捱過去，而系會一步步拖垮成個家庭。 最後講多句：如果你仲喺度諗住「趁低吸納」，我勸你三思。呢度唔系窪地，呢度系沼澤。冇本土高薪產業支撐、冇真實人口流入、純靠概念包裝嘅樓盤，最終都會剝落所有光環，變返做一堆鋼筋混凝土。你手頭有現金，就好好揸實，唔好亂咁沖入去接飛刀。呢個時勢，保住份工、保住現金流，先系真正嘅王道。至於濱江新區嗰啲炒樓客？唉，只能夠講一句：「早知今日，何必當初。」最後最後，真系要講多一次，樓市有風險，入市要睇清楚，唔好畀概念沖昏頭腦。