"집값이 7억인데 분담금도 7억입니다" 로또라던 재건축이 빚폭탄으로 끝난 진짜 이유

#재건축분담금 #용적률 #부동산정책 #1기신도시 #경제설계도 서울 노원구 상계주공 5단지. 전용 31제곱미터, 옛날 평수로 열세 평짜리 집입니다. 최저 호가가 7억인데, 조합원이 새 아파트를 받으려면 분담금을 7억 원 더 내야 한다는 추산이 나왔습니다. 집을 통째로 팔아도 고치는 값이 딱 떨어지는 셈입니다. 한국에서 재건축은 50년 동안 공짜였습니다. 아무도 자기 주머니에서 공사비를 꺼낸 적이 없죠. 헐고 더 높이 올려서 늘어난 집을 팔면, 그 분양 대금이 공사비를 냈기 때문입니다. 조합원이 내는 돈은 공사비에서 일반분양 수입을 뺀 나머지였고, 그 나머지가 오랫동안 0원이거나 마이너스였습니다. 그 공식이 지금 세 군데서 동시에 끊겼습니다. 첫째, 팔 집이 없습니다. 상계주공 5단지는 840가구를 허물어 996가구를 짓는데 늘어나는 집이 156채뿐입니다. 둘째, 공사비가 올랐습니다. 건설공사비지수는 2020년 100에서 올해 4월 136.88까지 올랐고, 노량진뉴타운 8구역은 평당 공사비가 498만 원에서 816만 원으로 64퍼센트 뛰었습니다. 셋째, 다 짓고 나면 재건축초과이익환수제 부담금이 붙습니다. 올해 8월 기준 대상 단지가 46곳, 총액이 2조 1,690억 원입니다. 반대편 근거도 확실합니다. 서울시 사업성 보정계수는 시행 한 해 만에 57곳에 적용돼 단지마다 평균 47가구씩 일반분양을 늘렸고, 도봉구 방학신동아 1단지는 조합원 1인당 분담금이 3,800만 원 줄어든다는 추산이 나왔습니다. 구조가 막힌 게 아니라 제도로 열 수 있다는 이야기입니다. 다만 제도로 줄어든 돈이 3,800만 원이고 상계주공 5단지 분담금 추산이 7억이라, 방향은 맞아도 크기가 다릅니다. 그리고 이건 강남이나 노원만의 일이 아닙니다. 광명 하안주공 12개 단지는 용적률 인센티브 지침이 바뀌면서 2만 4,500가구 규모 재건축이 통째로 멈춰 섰고, 1기 신도시 선도지구 13개 구역도 같은 계산 위에 서 있습니다. 서울 아파트 156만 8천 가구 가운데 47만 7천 가구가 이미 준공 30년을 넘겼습니다. 숫자만 정리했고, 판단은 보시는 분들이 하시는 겁니다. 여러분 단지의 용적률과 대지지분은 얼마인지 댓글로 알려주세요. ※ 상계주공 5단지 분담금 7억, 노량진 8구역 분담금 7억은 확정 고지액이 아니라 추산치와 전망치입니다. 재건축초과이익환수제 46곳 2조 1,690억 원도 부과 예정액이며 확정 고지액이 아닙니다. 1기 신도시 선도지구의 구역별 분담금은 공식으로 공개된 수치가 아직 없습니다. 사업성 보정계수 효과(평균 47가구, 3,800만 원)는 서울시 자체 집계입니다. ⏱ 챕터 00:00 집값 7억, 분담금도 7억 00:49 재건축 공사비는 누가 냈나 02:52 첫째, 팔 집이 없어졌다 05:30 둘째, 공사비가 뛰었다 07:18 셋째, 다 짓고 나면 나라가 걷어간다 09:10 반대편 논리도 확실합니다 10:44 광명 하안주공과 1기 신도시 13:15 정리 🔗 출처 리스트 한국건설기술연구원 건설공사비지수 2026년 4월 136.88 (2020년=100), 전년 동월 대비 4.4퍼센트 상승 국토교통부 1기 신도시 정비 선도지구 13개 구역 35,987가구 지정 (2024.11.27) 1기 신도시 기존 평균 용적률 — 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 1기 신도시 재정비 기준용적률 — 분당 326%, 일산 300%, 평촌 330%, 산본 330%, 중동 350% 서울특별시 정비사업 사업성 보정계수 적용 현황 57개소, 평균 일반분양 47가구 증가 서울 아파트 1,568,029가구 중 준공 30년 초과 477,596가구 (30.5%), 노원구 61%·도봉구 60% 디지털타임스 「분담금 7억 안고도 노빠꾸 재건축…상계주공5단지 호가 2억 껑충」 (2026.02.25) https://www.dt.co.kr/article/12048378 머니투데이 「공문 한 장에 멈춘 하안동 재건축…광명시 용적률 말바꾸기 후폭풍」 (2026.09.03) https://www.mt.co.kr/policy/2026/09/0... 머니투데이 「"6.8억 내라고?" 재건축 덮친 재초환…집값 잡으려다 되레 올리나」 (2026.09.10) https://www.mt.co.kr/estate/2026/09/1... 머니투데이 「부담금 현실화하는데…'재초환 폐지법' 2년째 국회서 낮잠」 (2026.09.09) https://www.mt.co.kr/politics/2026/09... 대한경제 「재개발·재건축 공사비 갈등 전국 확산…지방 정비사업까지 도미노」 (2026.04.13) https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.js... 경향신문 「서울시, 보정계수 풀어 57곳 정비사업 물꼬 튼다」 (2026.02.25) https://www.khan.co.kr/article/202602... 뉴스핌 「서울 아파트 준공 30년 초과, 전체 3분의 1…정비사업 의존 절대적」 (2026.04.08) https://www.newspim.com/news/view/202... 🔔 돈의 흐름으로 세상을 읽는 이야기, 다음 편도 놓치지 않으시려면 구독과 좋아요 눌러주세요.