【王董ㄟ教你蓋樓仔厝】與建商打交道，地主最關心的三件事：如何蓋？花多少？怎麼分？

《合建，聽我建商的；委建，聽你地主的》 一塊整合好的基地，從無到有，該如何進行它？蓋幾樓？戶型採套房還是豪宅？不同的建築師也會有不同的設計風格，但建築師所設計出來的房子，不一定符合地主的需求。 有些地主，家庭單純、夫妻倆位，希望規畫兩房，有的則是三代同堂，希望規劃三房甚至四房，還是家裡有老人家所以需要享有一樓的庭院？……所以，地主一定要跟建商及建築師，作密切的意見溝通。 合建 （地主與建商合作蓋房）：將來房子蓋好之後，地主的部分建物「按比例」歸建商所分配，因為建商負擔了「從無到有、蓋到好」的所有費用，地主只是單純出土地而已；所以，建商會從銷售的角度，考量「好不好賣」為出發點來設計房子。比較適合不愛燒腦參與，又或者蓋好之後沒打算自住想賣掉房子的地主。 委建（地主委託建商蓋房）：房子想怎麼蓋？主導權、決定權在地主，建商只負責統包、規劃、管理，出資者是地主。 《蓋房子要花多少錢？哪些費用變化比較大？》 費用變化比較大的，主要有以下三項……↓ 一、 付給營造廠的營建費：建材的使用、施工的方式不同會有不同的造價，有的地主要求採用進口瓷磚、衛浴、德國進口廚具一套下去就百來萬。 二、 付給建築師的設計費：找知名李天Ｏ建築師規劃或找名氣普通的建築師，價格也會差很多。 三、 付給建商的全案管理費：這部分「因不同建商而異」，比較有彈性。 金額比較固定不變的項目： 跑建照流程的申請費、跟銀行洽談好的利息支出、建經的信託費用，這些比較不會有變數。但項目林林總總，王董建議地主可以自行上台北市政府都發局或地政雲等官網，搜尋危老、都更相關欄位，裡面都會有基本的注意事項跟費用的概略計算方式作為參考。 《蓋好之後，地主可以分多少？》 委建：蓋好之後，地主負擔、扣掉相關成本，剩下的所有坪數，百分百歸地主所有。 合建：所有營建期間所產生的費用，皆由建商來支付，除了營建成本，還得另外加上「利潤」，以台北市來說，早期行情約莫「地主65%／建商35%」，但是目前這段期間的營建成本增加，缺工、缺料、缺器具，此刻的比例可能會落在「地主60%，建商40%」。 口述+校正：東龍國際建設股份有限公司董事長／王棟隆 採訪+撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源