ワンルーム投資は買った値段で売れて、やっとゼロ!? 10年後の損益を計算してみた【ずんだもん解説】

「自己資金100万円で、2,500万円のマンションのオーナーになれます」――そんな電話に、ずんだもんは「入居者がローンを返してくれる、最高の投資なのだ！」。四国めたんが、営業の人のよくある言葉3つ（家賃でローンを返せる・節税になる・家賃保証で安心）を、毎月の収支と10年後の出口の数字で確かめます。 物件2,500万円・家賃9万円・借入2,400万円・年2.5%・35年返済の仮の例では、家賃から返済と管理費などを引くと毎月−25,299円（年約30万円の持ち出し）。ただし返済には借金が減る元本も含まれ、月々の赤字がそのまま失敗とは限りません。「節税」は税金が減ることと儲かることが別であること、土地分の利子は損益通算できないこと、家賃保証でも家賃が見直されることがあること（国税庁・国土交通省・借地借家法）。10年持って売ると、2,300万円で売れれば約−197万円、2,600万円なら約+93万円。損益ゼロになる売却額は、買った値段とほぼ同じ約2,500万円です。 買う前の5つの確認、NISAなどとの比べ方（どちらをすすめる話でもありません）、しつこい勧誘の断り方・クーリング・オフ・相談先（消費者ホットライン188・東京都の投資用不動産特別相談窓口）も、国税庁・国土交通省・国民生活センター・東京都・健美家の資料で解説します。 ▼ チャプター 0:00 営業電話からの投資話 0:46 ワンルーム投資のしくみ 1:21 毎月の収支を計算 3:02 「節税になる」は本当？ 4:18 3つのリスクと、金利 6:01 最大の落とし穴は「出口」 8:14 ほかの資産づくりと比べる軸 8:36 買う前の5つの確認 9:27 しつこい勧誘の断り方と相談先 11:03 まとめとオチ ▼ 出典・参考 ・国税庁 タックスアンサー「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」［令和8年4月1日現在法令等］ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・国税庁 タックスアンサー「No.2250 損益通算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・国税庁 タックスアンサー「No.2100 減価償却のあらまし」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・国税庁 タックスアンサー「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・国税庁 タックスアンサー「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！」（2019年3月28日） https://www.kokusen.go.jp/news/data/n... ・国土交通省「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/... ・e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法」第37条の2（事務所等以外の場所でした買受けの申込み・売買契約の解除＝クーリング・オフ） https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC100... ・国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「適正化のための措置」（サブリース業者への規制：法第28条〜第32条） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan... ・e-Gov 法令検索「借地借家法」第32条（借賃増減請求権） https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC000... ・東京都「投資用不動産特別相談窓口を設置」（住宅政策本部、2025年4月4日発表・4月7日開設） https://www.metro.tokyo.lg.jp/informa... ・健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート 2026年9月期」（2026年10月8日） https://www.kenbiya.com/img/press/pre... ・国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月、令和6年6月改定） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/... ・国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格・成約価格情報の検索） https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ ・金融庁「NISAを知る」（NISAの概要：運用益が非課税、売却した商品の簿価の分だけ非課税保有限度額が復活） https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/ab... ・国税庁 タックスアンサー「No.2210 必要経費の知識」（業務のための借入金の利息は必要経費。土地等の取得のための負債の利子は、赤字のときは損益通算の対象外）・「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」（貸付資産の必要経費：固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費など） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日。無担保コールレート 1.25%程度） https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mp... ※ 作中のずんだもん、営業の人（声だけ）、物件（2,500万円・家賃9万円）、毎月の費用の内訳（管理費1万2,000円・修繕積立金8,000円・賃貸管理手数料4,500円・固定資産税と保険 月5,000円）は、説明のための仮の例（イメージ）です。特定の会社・物件・人物ではありません。 ※ 毎月の収支と10年後の損益は、借入2,400万円・年2.5%（全期間同じと仮定。実際は人や銀行で異なります）・35年返済・元利均等・ボーナス返済なしの計算です。自己資金は200万円（頭金100万円と購入時の諸費用100万円）とし、空室・家賃や費用の変化・追加の修繕・税金を含みません。10年後の売却は、売却額と売却の費用（80万円・90万円）の仮定で、ローン残債は約1,913万円、10年の累計の持ち出しは約304万円（月−25,299円×120か月）です。将来の損益を予想するものではありません。 ※ 節税の例は「税金の計算上の赤字が年50万円」と仮定した数字で、所得税20%・住民税10%の人の場合です。実際の赤字の額は、建物の価格・築年数・初年度の費用などで変わります。税金の取り扱いは令和8年4月1日現在の国税庁の説明（タックスアンサー）によります。 ※ 空室2か月・家賃が毎年1%ずつ下がる・金利が1ポイント・2ポイント上がる、の数字は、同じ物件での仮の計算（全期間その金利と仮定）です。 ※ 国民生活センターの数字は2019年3月28日の発表で、いまの数字ではありません。健美家の数字は、同社に登録された収益（投資用）不動産の掲載データの月ごとの平均で、ワンルームに限らず、成約価格でもありません。 ※ 国税庁・国土交通省・国民生活センター・健美家の資料の画像は、出典を示して引用しています。 ※ クーリング・オフは、宅地建物取引業者が売主で、事務所等以外の場所で申込み・契約をした場合などの制度で、期間や条件があります。相談先の電話番号は、2026年10月16日時点の東京都の案内です。個別の契約は、消費生活センター（188）・弁護士などにご相談ください。 ※ この動画は制度や仕組みを説明するもので、特定の物件・金融商品・保険商品の購入や売却をすすめるものではありません。投資の判断や税金の扱いは、ご自身で公式サイトや税務署・税理士にご確認ください。 ※ この動画は、制度や仕組みを説明するためのものです。特定の金融商品・保険商品の購入をすすめるものではありません。投資の判断はご自身でお願いします。 ※ 制度・税率・金額は 2026年10月16日 時点の情報です。制度は変わることがあるので、最新の情報は金融庁・国税庁などの公式サイトでご確認ください。 ▼ クレジット 音声: VOICEVOX:ずんだもん / VOICEVOX:四国めたん 音声: VOICEVOX:玄野武宏 立ち絵: 坂本アヒル 様 イラスト: OpenAI Codex の画像生成で作成 アイコン: Phosphor Icons（MIT License） フォント: M PLUS Rounded 1c / Dela Gothic One（SIL Open Font License） 効果音: オリジナル BGM: 「かのうせいのかたまり」BGMer https://bgmer.net ・引用：国税庁タックスアンサー「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（令和8年4月1日現在法令等）の画面 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu... ・引用：国土交通省「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」の画面 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/... ・引用：国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！」（2019年3月28日）の図 https://www.kokusen.go.jp/news/data/n... ・引用：国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！」（2019年3月28日）の相談事例 https://www.kokusen.go.jp/news/data/n... ・引用：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）「収益物件 市場動向 マンスリーレポート（2026年9月期）」3ページの図 https://www.kenbiya.com/img/press/pre... #ずんだもん #四国めたん #お金の勉強 #税金 #ワンルーム投資 #不動産投資 #投資用マンション #区分マンション #利回り #節税 #損益通算 #減価償却 #サブリース #家賃保証 #クーリングオフ #勧誘電話 #会社員