【不動産投資】表面5.81%・23区・1.8億円築浅物件の購入はハイリスク？ 検討できる価格・利回りとLTV調整の重要性を解説 | 管理会社が語る投資の実態

今回は、不動産投資で最も難しい「物件の購入判断」がテーマ。 実際に販売されている物件（23区内・駅徒歩5分、1億8,000万円、表面5.81%、築浅一棟アパート）を対象に、専門家のオサムさんが購入判断分析シートを用いて「買ってはいけない物件」かどうかを検証します。 1回目のシミュレーションでは自己資金が約5,000万円必要となり、利回りの低さから収益性や回収期間に厳しい課題が浮き彫りとなりました。しかし、各部屋の賃料アップや物件の価格交渉・改定を踏まえると…驚きの結果に！ 銀行から「LTV90%やフルローンが可能」と評価されても、返済負担の増加によってDSCRの悪化や手残りキャッシュフローの圧迫を招く可能性も。銀行の融資枠いっぱいまで借りることが常に正解とは限りません。投入する自己資金とローンのバランスを整える重要性をオサムさんが解説します。チャンネル登録よろしくお願いします！ 【ハイライト】 00:00 イントロ：本日は23区内の1億8,000万円・利回り5.81%の築浅物件 02:19 分析入力開始＆物件スペックご紹介 05:35 シミュレーション結果と現実的な課題 08:05 賃料値上げ提案と価格改定を入力し再シミュレーション 11:30 LTV90%で仮設定したら結果は改善する？ 13:18 本日のまとめ：安全な投資バランスを構築する自己資金の使い方 ■学べること ✅ 23区築浅一棟アパートにおけるリアルな収益性と評価方法 ✅ 潜在的な賃料上昇余地を考慮したシミュレーション方法 ✅ 根拠のある価格交渉・指値をするための投資分析手法 ✅ 銀行の「フルローン」「LTV90%」に潜む手残り圧迫のリスク ✅ 自己資金と借り入れのバランスを最適化する重要性 ▼無料プレゼント▼ 大好評「物件購入判断分析シート」ダウンロードはこちらから https://form-gw.hm-f.jp/hai2form/a475... ▼投資用不動産情報▼ 物件情報一覧はこちら https://www.artavenue.co.jp/ohya/inve... スマートフォンからでも簡単に入力できる、「購入判断分析シミュレーター」もご利用いただけます。 ※不動産会社様の登録は固くお断りいたします。 ※一般のお客様向けのサービスとなりますので、同業者による情報収集、営業目的での登録、資料取得のみを目的としたお申し込みはお控えください。 ※不動産業者様による登録、または虚偽の情報によるお申し込みが確認された場合には、必要に応じて法的措置を講じることがございます。 ◆このチャンネルは… 不動産投資・賃貸経営のお悩みに、不動産会社の現役社員が"忖度なし"でお答えします。買ってはいけない不動産の話から、任せてはいけない管理会社の話まで、大家さんにも知ってほしい業界情報満載のトーク番組です。 ◆今回のお悩み解決の専門家は… ・ハラ　オサム 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®（米国不動産経営管理士）、第一級海上特殊無線技士、毛筆八段 海上保安庁、賃貸仲介営業を経て、賃貸管理会社である株式会社アートアベニューに入社。大家さんの安心経営を叶えるべく、収益物件の売買や企画をお手伝いしています。 ■家賃査定・売却査定を試してみる【無料】 https://form-gw.hm-f.jp/hai2form/63eb... ■LINE登録で「定番設備10選」がもらえる！【無料】 https://liff.line.me/2006056615-9NbG7... ■大家さんお悩み解決チャンネル公式サイト https://www.artavenue.co.jp/ohya/ ■アートアベニュー公式サイト https://www.artavenue.co.jp/ ■instagram   / ohya_ch   ■X（旧Twitter） https://x.com/osamu_artavenue ■TikTok   / ohya_ch   #不動産投資 #アパート経営 #物件購入判断 #表面利回り #不動産投資初心者 #収支シミュレーション #投資分析