Как структурировать долговой фонд: транши и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Бесплатный курс по основам финансового анализа: https://www.realestatefinanceacademy.... Бесплатный комплект документов по коммерческому кредиту: https://www.realestatefinanceacademy.... --- Как структурировать долговой фонд — объяснение траншей и ипотечных ценных бумаг [00:00:00] Долговые фонды и кредитные пулы Я привлекаю сторонних инвесторов, которые вкладывают свои деньги в этот фонд, а затем я предоставляю им займы. Таким образом, у меня есть займы на сто миллионов долларов, которые приносят доход где-то от 8% до 10%. У меня был один инвестор, который был моим первым инвестором. Именно он помог мне запустить фонд, и он инвестировал 50 миллионов долларов. А еще у меня есть 20 других инвесторов, каждый из которых вложил 2,5 миллиона долларов. [00:01:36] Транши Крупнейший инвестор хочет получить деньги первым. У нас два транша. Таким образом, мы получаем 8,25% прибыли на наши вложения. Первые три с половиной процента достаются г-ну Моргану, который купил все транши А и Б, они получают 4%. Все, что остается, называется «остаточной прибылью». И мы ее оставляем себе. По сути, мы получаем прибыль за счет спреда. Стоимость привлечения средств для наших инвесторов составила семь с половиной. Мы создали пул кредитов по цене восемь с четвертью. Мы оставляем себе разницу. [00:03:26] Ипотечные ценные бумаги (MBS) Допустим, пенсионный фонд учителей только что объявил о желании инвестировать миллиард долларов, и им нужно получить не менее 3%. И вот что произойдет: другой пул кредитов, огромный пул, состоящий примерно из тысячи кредитов, будет иметь 10 частей, как и мой. А то, что я создал, продав эти транши, называется ипотечной ценной бумагой, ценной бумагой, обеспеченной активами, это просто означает пул кредитов, обеспеченных чем-то. [00:04:57] Изменения в рейтинговых агентствах перед 2008 годом Примерно в начале 2000-х годов Standard & Poor's и Moody's, два основных рейтинговых агентства, оба вышли на биржу. Раньше это были частные семейные компании, и обе они стали публичными. Что происходит, когда вы выходите на биржу? Теперь у вас есть инвесторы. У вас есть внешние заинтересованные стороны. У вас есть акционеры, которые требуют от вас более высокой доходности. Moody's и Standard & Poor's получают базисные пункты в зависимости от размера инвестиций. Таким образом, за рейтинг более крупных инвестиций они могут взимать более высокую плату. Они начали конкурировать. И за кулисами ребята из Moody's говорили: «Давайте присвоим рейтинг следующей облигации, которую вы выпустите. У нас есть стимул, потому что если мы получим этот пул, мы получим бонус. Возможно, вместо того, чтобы присвоить ему рейтинг BBB, мы просто присвоим ему рейтинг AA или что-то подобное». Возник конфликт интересов. Потому что теперь они были больше мотивированы прибылью, чем объективностью. И поэтому со временем все чаще и чаще облигации, состоящие из множества кредитов, часто состоящих из траншей, стали получать рейтинги AAA. Кредиты, которые мы продавали Lehman Brothers, все субстандартные кредиты, превращались в ипотечные ценные бумаги, которые в конечном итоге получали рейтинги AAA. [00:07:33] Кредитные дефолтные свопы Вот тут-то и начинается самое интересное. Вы слышали о деривативах, верно? Кредитные дефолтные свопы? Если бы я был инвестором и купил вот это, этот пул траншей, который явно более рискованный, чем AAA (это транш AAA), Мне бы продали страховой полис, называемый кредитным дефолтным свопом, который гласит: «Если этот актив окажется неплатежеспособным, вы можете обменять его на этот страховой полис». То есть, если я скажу: «О, я могу купить транш, который платит, скажем, четыре с половиной вместо трех с половиной, как AAA. И всего за несколько дополнительных базисных пунктов я могу купить страховку. Почему бы и нет?» Как только в игру вступили деривативы, это было похоже на то, как если бы всех накачали стероидами, и деньги просто хлынули на рынок облигаций, этих ипотечных ценных бумаг. Но качество этих пулов, этих облигаций становилось все ниже и ниже, но они все еще получали рейтинги AAA. Так что конфликты возникали повсюду. [00:09:15] Крах 2008 года В конце концов, всё рухнуло. Потому что, как только один из них объявил дефолт, те, кто владел этим страховым полисом, оказались в проигрыше, потому что им пришлось платить инвестору. Пул в 80 миллиардов долларов объявил дефолт. Инвестор говорит: «У меня есть кредитный дефолтный своп, заплатите мне мои 80 миллиардов». И вот внезапно эти ребята потеряли 80 миллиардов долларов и пул, от которого они не могут избавиться, потому что он состоит из всех этих заемщиков, объявивших дефолт. #финансы #финансовоеобучение #ТреворКалтон #ценные бумаги #финансированиеценных бумаг #транши #ипотечныйбанкир #EvergreenLLC #пошаговоеруководство #пошаговаяинструкция #диаграмма #пример #скачать #бесплатнаязагрузка #какэтосделать