5.5萬人搶新盤，樓價反而跌！葉秀亮最新警告：牛二係假象？真正大底仲未到！

香港樓市究竟係正式轉勢，定只係熊市之中一次反彈？ 一邊廂，新盤市場非常熾熱，長沙灣叡璟I錄得超過 55,000個認購登記，中原CCL今年亦錄得明顯升幅，住宅租金更加處於高位，市場開始有人提出香港樓市已經進入「牛二」。 但另一邊廂，差估署私人住宅售價指數卻結束連續13個月升勢。究竟兩組完全相反嘅數據，邊一組先反映香港樓市真正方向？ 今集《阿樂粵語講新聞》，我哋會詳細拆解香港中文大學經濟系兼職教授 葉秀亮 最新接受香港01《財策相對論》訪問時提出嘅樓市觀點。 葉教授今次提出一個非常重要嘅概念： Local Minimum「區域性底部」 vs Global Minimum「全域性底部」 換句話講，樓價由低位反彈，未必代表真正熊市已經完結。 今集會逐一分析： • 點解5.5萬人搶新盤，葉秀亮仍然唔認同「牛二」？ • 差估署樓價指數結束13個月連升，代表咩訊號？ • CCL上升同官方樓價數據回落，點解可以同時出現？ • 長沙灣叡璟I同古洞新盤，點解定價可以決定完全不同銷情？ • 內地跨境資金監管收緊，會唔會影響香港樓市購買力？ • 葉秀亮點解認為租金回報率比單睇樓價更加重要？ • 1.8厘、3.5厘、6厘回報率，背後代表咩樓價水平？ • 如果香港住宅租金將來都下跌，合理樓價會唔會再向下調整？ • 香港同深圳「同城化」，會唔會改變香港樓價及租金結構？ • 北部都會區大量供應，古洞17,000幾蚊一呎究竟貴唔貴？ • 葉秀亮提出5,000元一呎居屋、6,000至8,000元一呎夾心房，可能帶來咩影響？ • 大埔一個有名店承租嘅舖位，由8,260萬跌至3,800萬，點解租金仍在、資產價格一樣可以大跌？ • 葉秀亮過往所講樓價跌45%至50%，甚至60%至75%，究竟應該點理解？ 今次最值得思考嘅，其實唔係「香港樓價會唔會跌五成」。 真正問題係： 香港樓市今日究竟已經由熊市正式轉入牛市，還是只係由一個「區域性底部」反彈？ 未來6至12個月，樓價、租金、成交量、內地買家比例、新盤定價以及利率走勢，可能會逐步畀我哋答案。 你認為香港樓市「牛二」已經開始？ 定係認同葉秀亮，真正嘅「全域性底部」仍然未出現？ 歡迎留言分享你嘅睇法。 我係阿樂，呢度係《阿樂粵語講新聞》。 SEO #香港樓市 #葉秀亮 #樓價 #香港樓價 #樓市 #牛二 #香港地產 #買樓 #新盤 #叡璟I #長沙灣新盤 #古洞 #北部都會區 #CCL #中原城市領先指數 #差估署 #樓價指數 #香港租金 #租金回報率 #內地買家 #北上消費 #香港經濟 #深圳 #大灣區 #居屋 #夾心房 #投資 #地產投資 #樓市分析 #阿樂粵語講新聞 YouTube Tags 香港樓市,葉秀亮,葉秀亮樓市,葉秀亮樓價,香港樓價,樓價下跌,樓市牛二,牛二,香港樓市2026,香港地產,香港樓市分析,香港樓價預測,樓市預測,買樓,香港買樓,新盤,長沙灣新盤,叡璟I,華潤叡璟I,古洞,古洞新盤,北部都會區,CCL,中原CCL,中原城市領先指數,差估署樓價指數,香港租金,租金回報率,內地買家,大陸資金,北上消費,深圳樓市,大灣區,香港經濟,居屋,夾心房,資助房屋,樓市見底,樓市反彈,區域性底部,Local Minimum,Global Minimum,全域性底部,阿樂粵語講新聞