논현동, 모두가 손절한 지금이 기회인 이유｜매매사례

같은 논현동에 위치한 두 건물, 그런데 매매 결과는 완전히 달랐습니다. 첫 번째 건물은 을지병원사거리 이면의 6m·4m 코너에 자리한 논현동 73-3입니다. 높은 층고와 지하 2층, 옥상 테라스부터 외장재까지 건물주의 섬세한 설계가 돋보이는 건물입니다. 평당 1억 7천만 원이라는 가격만 보면 비싸게 느껴질 수 있지만, 현재의 토지가와 건축비로 같은 수준의 건물을 다시 짓는다고 생각하면 평가가 달라집니다. 두 번째 건물은 논현동 65-16입니다. 2022년 135억 원에 거래됐지만, 최근에는 평당 1억 2,900만 원 수준으로 매각되며 이전보다 가격이 내려간 사례입니다. 같은 논현동에서도 왜 한 건물은 ‘잘 산 매입’으로, 다른 건물은 ‘아쉬운 손절’로 평가됐을까요? 이번 뚜벅쏘영에서는 두 건물의 입지와 평당가, 건축 완성도, 임대 수요 그리고 매입 시점에 따라 달라진 결과를 비교해봤습니다. · 평당 1억 7천만 원에도 잘 산 사례로 평가받은 이유 · 6m·4m 코너 입지와 건물의 가시성 · 높은 층고를 위해 용적률까지 일부 포기한 설계 · 지하 2층까지 확보한 공간과 높은 공사비 · 법정 주차 5면과 실제 8대까지 가능한 주차 공간 · 옥탑까지 적용된 STO 외단열 시스템 · 엔터사와 하이엔드 브랜드가 모이는 논현동 임대시장 · 신축·리모델링 건물 매입 시 확인해야 할 층고와 설계 · 2022년 135억 원에 거래된 논현동 65-16 · 최근 평당 1억 2,900만 원 수준으로 내려간 매매사례 · 위례신사선 호재와 함께 빠르게 상승했던 주변 지가 · 단기 밸류업 투자보다 장기적인 접근이 필요한 이유 논현동 73-3은 일조권 사선 제한이 적용되는 입지에서도 층고를 확보하기 위해 용적률을 일부 내려놓은 건물입니다. 일반적인 건축 자재보다 비용이 높은 수입 자재를 사용하고, 외부 계단과 옥상 공간까지 세심하게 완성했습니다. 지하 2층까지 약 5m 깊이로 굴착한 점도 눈에 띕니다. 지하층은 한 층을 추가할 때마다 공사비와 난도가 크게 높아지는 만큼, 건물의 완성도를 위해 상당한 비용을 투입한 사례로 볼 수 있습니다. 높은 층고와 개방적인 설계는 단순히 보기 좋은 요소에 그치지 않습니다. 엔터테인먼트사와 패션·뷰티 브랜드, 하이엔드 브랜드가 선호하는 사옥이나 쇼룸으로 활용하려면 공간의 높이와 동선, 외관의 상징성이 중요합니다. 이 때문에 신축 또는 리모델링된 건물을 매입할 때는 평당가만 비교하기보다 어떤 임차 수요가 들어올 수 있는 건물인지 함께 살펴봐야 합니다. 반면 논현동 65-16은 2022년 135억 원에 거래된 이후 최근 평당 1억 2,900만 원 수준으로 가격이 내려간 사례입니다. 당시에는 위례신사선 기대감과 함께 주변 지가가 빠르게 상승했지만, 사업 일정이 장기화되면서 단기간에 호재가 현실화되기 어려운 상황이 이어지고 있습니다. 물론 해당 건물의 가격 하락을 위례신사선 하나만으로 설명할 수는 없습니다. 다만 호재가 매입가에 이미 반영된 상태였다면 단기적인 밸류업과 매각보다는 장기 보유를 전제로 접근했어야 한다는 아쉬움이 남습니다. 지하철 접근성이 뛰어난 지역이 아니고 임대 수요가 이곳에만 집중되는 것도 아닌 만큼, 장기적인 보유 계획이 없다면 매입 평당가를 더욱 보수적으로 판단해야 합니다. 같은 논현동, 비슷한 가격대에서 시작했지만 결과는 달라진 두 번의 매매. 한쪽은 건축의 완성도를 알아본 매입이었고, 다른 한쪽은 호재와 매입 시점에 대한 판단이 아쉬웠던 사례였습니다. 빌딩을 매입할 때 우리는 현재의 평당가만 봐야 할까요? 아니면 같은 건물을 다시 지을 때 필요한 토지가와 건축비, 그리고 앞으로 들어올 임차 수요까지 함께 계산해야 할까요? 여러분이라면 두 건물 중 어떤 매매를 선택하시겠어요? 00:00 인트로 00:33 첫 번째 매매 사례, 논현동 73-3 10:10 두 번째 매매 사례, 논현동 65-16 12:37 두 건물 중 빌딩쏘영의 선택 12:45 마무리 ✅이메일 : buildingsoyoung@naver.com ✅문의 : T)02-6401-6633 ✅카카오톡 : http://pf.kakao.com/_IbVwn 🏢건물 매수 문의하기 : https://forms.gle/em7hBcHJWTfk7EBt5 🏢건물 매도 문의하기 : https://forms.gle/ib8x3nqVyjFLZEMD6 🏢임대 관리 문의하기 : https://forms.gle/fRaGuPYBK3cbVfYL6