清遠樓市真系玩完！長隆開到又點？萬元神壇跌到1400蚊一平，炒家跪低求人接貨都無人理！當年中介吹到天花龍鳳，而家法拍房平過買手機。降價都未必有人睇。#清遠 #房地產 #大灣區樓盤 #投資

清遠樓市玩完！長隆開到又點？萬元神壇跌到1400蚊一平，炒家跪喺度求人接貨都冇人理！ 唔系我喺度吹水嚇你，你試下打開手機睇睇二手房平台，清遠臨廣板塊嗰啲樓盤，三四千蚊一平方嘅房源一抓一大把，有啲法拍房直頭1400蚊一平方都得！冇錯，你冇睇錯，1400蚊，唔系1萬4，系1400蚊。當年買呢啲盤嘅人，首付嘅錢擺到今日夠全款買返來再搭個車位。真系風水輪流轉，今日唔知聽日事！ 最諷刺嘅系乜嘢？清遠長隆舊年已經全面開業啦！當初賣樓嗰班中介點講?？「長隆一開，清遠就發！」「樂園效應，樓價翻倍！」講到天花龍鳳，啲廣州客畀佢哋凼到一愣一愣，大巴一車車拉過去清遠搶樓，售樓部人山人海，有錢都未必買得到。 而家呢？長隆開咗成年幾啦，你估清遠樓價有冇翻身？發夢啦你！ 你睇下北部萬科城，當年高峰期賣到成萬蚊一平方嘅臨廣大盤，而家69平方嘅小兩房法拍起拍價得10萬蚊，折合1400蚊一平方！仲要帶入戶花園、20樓高層，戶型方正，起拍價平過你買部手機。同一戶型2024年仲賣過15.5萬，當時已經令唔少人心都涼咗半截，邊個估到兩年之後仲可以再跌一大截？而家呢個小區掛牌價普遍喺3300到4100蚊一平方之間，當年交嘅首付，擱到今日夠全款買返來再送個車位。真系「食得鹹魚抵得渴」，當年貪字得個貧，今日喊都冇眼淚。 恆大銀湖城仲離譜！呢個盤高峰期單價賣過1萬蚊以上，2026年掛牌均價跌到三千幾，跌幅超過70%。近期成交咗一套80平方嘅帶裝修房，單價2813蚊，32萬全款。你話癲唔癲？同樣嘅面積，當年要80萬，而家32萬有找，仲要帶裝修、送家私家電。跌幅唔系打八折、唔系打半價咁簡單，系直接斬到你腳踝。 你話慘唔慘？仲有更慘嘅。 有個粉絲同我講，佢姑媽2017年喺北部萬科城買咗套三房，當年銷售話廣清城際馬上開通，半個鐘到廣州，佢信咗，掏空六個錢包上車。後來嘅故事就系每個工作日嘅噩夢——凌晨五點半鬧鐘一響，趕六點前出門，坐40分鐘樓巴到廣州北站，再轉兩趟地鐵，到天河公司樓下打卡。單程兩個鍾，來回四個鍾。堅持咗半年，佢頂唔順啦，整個人好似被抽乾咁，同老婆講話都冇力氣。後尾把房子掛出去，掛牌價由80萬一路降到30萬，依然無人問津。中介同佢講，同戶型而家掛17萬都賣唔掉。5年白供，物業費白交，到頭來仲欠銀行一大筆。呢個就系所謂嘅「度假房」，度假就冇度到，倒是幫銀行打咗5年工。真系「賠了夫人又折兵」，偷雞唔到蝕揸米。 仲有個做建材生意嘅老細，2018年恆大銀湖城開盤，單價1.2萬，佢心一橫買咗三套，月供兩萬。佢算過賬，租金頂一頂，捱過兩年就發達。結果點樣？2021年下半年樓市一冧，臨廣板塊最先崩，恆大銀湖城嘅單價由1.2萬一路插水，到2026年掛牌均價跌到三千幾一平，跌幅超過70%。生意又出咗事，資金鍊斷曬，銀行催收電話一日打十幾個，三套房全掛出去連睇樓嘅人都冇，最後只能法拍。三套房每套起拍價28萬，連銀行嘅貸款都還唔曬，仲倒欠銀行一大筆。真系「輸到褲都冇得着」，一夜回到解放前。 講到呢度，你可能會問：長隆都開咗啦，點解清遠樓市仲系一潭死水？ 道理好簡單——你估長隆系神仙咩？一個主題樂園就可以救起成個城市嘅樓市？發夢啦！ 首先，長隆雖然開咗，但系帶動嘅系旅遊業，唔系房地產。遊客嚟玩兩日就走，唔會喺度買樓住。你見過有人去珠海長隆玩完就喺珠海買樓嘅咩？冇?！珠海長隆2023年全年接待入園人數超過1250萬，全球主題樂園排名第6，國內僅次於上海迪斯尼。但珠海嘅樓價靠長隆撐起咗咩？冇！旅遊歸旅遊，居住歸居住，兩回事。何況長隆周邊嘅樓盤，當年早就被炒到天咁高，透支曬所有預期。而家開咗園又點？消息落地，利好出盡，剩低嘅只有一地雞毛。 其次，清遠呢個地方，根本就撐唔起咁高嘅樓價。清遠系典型嘅人口輸出型城市，戶籍人口453萬，但常住人口得398.9萬左右，戶籍多於常住，屬於人口淨流出格局，有幾十萬人長期喺廣州、佛山、東莞打工，自己人都唔留喺度，你叫邊個來接盤？2025年清遠常住人口仲要減少咗1.26萬人，人口唔增反降。GDP方面，2025年清遠全市GDP 2317.47億元，喺廣東排第14位，產業以水泥、陶瓷呢啲傳統行業為主，提供唔到幾多高薪崗位。你話廣清城際南延線2026年1月28日開通咗，由白雲站到清城站最快34分鐘，系好快，但票價呢？單程34蚊起，按月通勤光車票就要近千蚊，再加接駁成本，普通人邊度食得消？相反廣州最遠嘅地鐵路線都唔使10蚊。有業主小李，當年聽中介講「半個鐘到廣州」就衝動上車，結果每日通勤四個鍾，捱咗半年就頂唔順。佢後尾把房子掛牌，由80萬一路降到30萬，依然冇人問津。你話死唔死？ 最要命嘅系供應量。清遠8月共有35360套在售二手房，每月真實網簽只有700到800套，綜合成交率約2%。即系話，就算你降價，都未必輪到你賣得出。清新區嘅銷供比高達15倍，即系新房供應量系成交量嘅15倍，天量庫存正在堆積，去化壓力大到嚇死人。供過於求到呢個地步，價格唔跌就奇啦！正所謂「大石砸死蟹」，開發商為咗回籠資金，國慶期間推出「5300蚊起送20年車位使用權、全屋空調」嘅跳樓價促銷，但就算咁樣，成交量依然系一潭死水。2026年2月，清遠商品住宅成交面積同比暴跌34%，房子根本賣唔動，打折都冇人要。 而家清遠樓市嘅情況系點？一句話講曬：有價冇市，有樓冇人接。你想賣？降價都未必有人睇。你想供？每個月白畀利息，本金郁都唔郁。你想斷供？法拍之後仲要倒欠銀行一屁股債。真系「前無去路，後有追兵」，進退兩難。唔少頂唔住嘅炒家喺網上掛牌寫住：「只要你願意幫我繼續還貸款，房子免費送給你，一分錢不要。」但即便系咁卑微到骨子裡跪求別人接盤嘅舉動，喺如今冰冷無情嘅二手房市場上依然無人問津，連一個打電話嚟諮詢嘅客戶都冇。 清城區算系全市最硬淨嘅區域，新房均價企喺7500蚊左右，但二手房掛牌均價得返4450蚊左右，新房同二手房之間嘅價差超過3000蚊一平方。呢個價差說明乜嘢？說明新盤嘅價格系靠概念同營銷撐出來嘅，而二手房嘅價格，先至系呢座城市嘅真實體溫。即便系燕湖新城呢啲被寄予厚望嘅新中心，新盤均價都只系7800蚊左右，叫好不叫座。 古人講得好：「福無雙至，禍不單行。」清遠樓市呢一鑊泡，唔系一日造成嘅，系概念炒作、供需失衡、人口流出、配套滯後多重因素疊加嘅結果。當年嗰啲喺高峰期沖入去嘅人，而家先至明白一個道理——唔系你買咗樓就會發達，而系你買咗樓，可能連底褲都要輸埋。長隆開咗又點？樂園裡面嘅長頸鹿住得舒舒服服，你哋班業主就瞓唔着覺。，你指望佢救你？等執笠啦！