Эпизод 029 | 32 полных цикла сделок, ноль ошибок в прогнозах: правила андеррайтинга Venture

Что меняется в портфеле из 2000 квартир в Цинциннати, когда впервые за 13 лет приходится предоставлять месяц бесплатной аренды? Робби Хендрикс — партнер компании Venture Real Estate Company, которая с 2013 года приобрела более 3600 многоквартирных домов, управляет примерно 2000 из них и 32 раза проходила полный цикл сделок, при этом каждый раз достигая или превышая прогнозные показатели. В этом эпизоде ​​он анализирует положение Цинциннати в цикле развития недвижимости, объясняет, почему резкий рост доходности в «Солнечном поясе» здесь так и не произошел, и как новые объекты, построенные на восточной стороне города и в районах Вест-Честер и Либерти, влияют на арендную плату в настоящее время. Мы также рассматриваем: → Решение проблемы денежного потока в первую очередь: 10% доходности инвестиций к третьему-пятому году, при этом в каждом андеррайтинге предполагается нулевой рост рыночной арендной платы → Первые уступки Venture за 13 лет, снижение заполняемости более престижных объектов до 88% и возвращение к 95% → Заключение договоров аренды на 18 и 24 месяца для распределения сроков истечения до появления новых предложений → Отдельная оценка актива и рынка по категориям A, B, C, и почему период с 1975 по 1995 год является «серой зоной» → От Вествуда и Чевиота до Лавленда и Гамильтона: что на самом деле подтолкнуло к отказу от разрозненных объектов класса C → Почему в Цинциннати почти нет продавцов проблемных объектов, и что это значит для покупателей, ищущих скидки → Советы по масштабированию: почему портфель из 24 объектов выгоднее, чем конкуренция с институциональными инвесторами за 200 объектов Независимо от того, владеете ли вы четырьмя или четырьмя сотнями объектов, Это взгляд на то, как дисциплинированный оператор из Цинциннати проводит стресс-тестирование сделок на рынке, который перестал поощрять рост арендной платы. 🎙 Гость: Робби Хендрикс, партнер Venture Real Estate Company 🏙 Темы: Оценка многоквартирной недвижимости · Рыночный цикл Цинциннати · Новое предложение и уступки · Классы активов A/B/C · Синдикация и масштабирование · Гамильтон и Ист-Сайд Временные метки: 00:00 - Приветствие и представление Робби Хендрикса 01:45 - 71-летний парень: от Финнитауна до Ливана, от Университета штата Огайо до Университета Ксавье 04:00 - Почему первые попытки покупки дома не увенчались успехом 06:15 - Место многоквартирной недвижимости Цинциннати в цикле 09:30 - Цинциннати против Далласа: Сжатие ставки капитализации, которого так и не произошло 13:00 - Покупка сделки в 4 квартале 2022 года и рефинансирование в государственный долг 15:45 - Что делает сделку привлекательной 2026: Денежный поток прежде всего 19:00 - Гарантия нулевого роста арендной платы после 25-процентного роста 22:15 - Новые объекты на восточной стороне, в Вест-Честере и Либерти 26:00 - Владельцы недвижимости в Цинциннати и почему они продолжают строить 29:30 - Определение A, B и C для актива и рынка отдельно 35:00 - Серая зона 1975-1995 годов и гонка вооружений в сфере инфраструктуры 40:00 - «Ящик для продажи»: когда имеет смысл выйти из бизнеса 44:30 - От Вествуда до Лавленда: как развивался «Ящик для покупки» 48:00 - Динамика развития Гамильтона и тезис о доступности жилья 51:30 - Заголовки новостей Огайо: владение жильем поколением Z и переезд корпораций 54:00 - Первые уступки за 13 лет и уровень заполняемости Спад 58:00 - Советы по масштабированию: портфели важнее сделок институционального масштаба 62:00 - Скрытая жемчужина Цинциннати: кофейня Coffee Emporium в Окли