3억 5천 내고 35억 집? 은마 재건축, 조합원은 얼마 남을까

«3억 5천만 원 내고 35억 원 집»이라는 은마 재건축 기사, 실제로는 공공분양이 지분적립형으로 나올 때 첫 지분 10%를 가정한 숫자입니다. 어떤 유형으로 나올지는 아직 정해지지 않았습니다. 재건축 시세차익이 어디서 생기는지(조합원 분담금·일반분양가·분양가상한제·재건축초과이익환수)와, 지금 들어가려는 실수요자에게는 어떤지(조합원 지위 양도 제한·대출 한도·이주와 착공 일정·재개발 예정지 빌라 가격)를 조합 안내문과 보도로 계산해 봤습니다. 00:00 ① 오프닝 – 3억 5천 내고 35억 집? 00:19 은마 공공분양 195가구 · 용적률 331.9% 00:33 지분적립형 – 처음 10~25%, 나머지 20·30년 00:46 35억 3,300만 원의 10% = 3억 5,330만 원 01:10 ② 조합원 먼저 · 일반분양 340가구 01:31 조합원 실제 비용 42억 500만 원 01:48 시세 52억 가정 – 차익 계산 02:05 ③ 분담금 1억 2,000만 → 4억 3,000만 원 02:19 공사비 950만 원 · 기존 용적률 204% 02:31 잠실5단지는 8억 6,100만 원 환급 02:44 노량진2구역 2억 5,000만 → 20억 03:09 ④ 재건축초과이익환수 10~50% 03:23 반포3주구 1인당 약 3억 2,000만 · 서울 46곳 03:45 ⑤ 조합원 지위 양도 제한 · 현금청산 04:00 25억 넘으면 대출 최대 2억 04:27 이주·착공 일정 · 공공분양 자금 04:54 개포 빌라 41㎡ 9억 4,000만 – 후보지 선정 전 05:25 기억할 세 가지 ※ 이 영상은 정보 제공 목적이며 특정 단지·지역의 매수·매도나 청약을 권유하지 않습니다. 분담금은 조합 추정치로 설계·공사비에 따라 바뀔 수 있고, 시세 52억 원과 지분적립형 계산은 보도에 실린 가정입니다. 이주·착공 일정은 조합 목표입니다. ※ 대본의 숫자·날짜는 공식 자료 또는 서로 다른 보도로 확인했고, 하나의 보도에만 있는 숫자는 «보도 기준»으로 말했습니다. [참고 자료] 은마 공공분양·일반분양 물량, 조합원 실제 비용, 지분적립형·이익공유형 계산 — 중앙일보(2026.10.24 · 10.17, 은마·잠실5단지 조합원 분양 신청 안내문) 은마 공공분양 195가구·사업시행계획인가 — 서울시(뉴시스·아주경제 2026.07.02) 은마 추정 분담금 추이·공사비 — 조선비즈(2026.09.29) · 서울경제·시사저널(2026.09.30) 잠실5단지 환급금 — 중앙일보(2026.10.17) · 헤럴드경제(2026.09.30) 노량진2구역 — 파이낸셜뉴스(2026.10.24, 공인중개사 발언) 재건축초과이익환수 — 이데일리(2026.10.08 · 10.19) · 머니투데이(2026.09.23) · 서울경제(2026.09.15) · 스포츠서울(2026.10.22) 조합원 지위 양도 제한 — 한국경제(2026.10.14) · 매일경제(2026.10.08) 대출 한도(10·15 대책) — 파이낸셜뉴스(2026.10.21) · 뉴시스(2026.10.24) / 은마 76㎡ 실거래 — 한국경제(2026.10.13, 국토교통부 실거래가 공개시스템) 이주·착공 일정 — 한국일보(2026.10.19) · 머니투데이(2026.09.29) · 아이뉴스24(2026.09.18) 개포동 신속통합기획·빌라 거래 — 조선비즈(2026.10.24, 강남구·서울시·국토교통부 실거래가) [사진·그림·영상 출처] 위키미디어 공용(Wikimedia Commons): Han River Seoul skyline Pixabay 1214950(CC0) · Yeouido Night View 2010(CC BY 2.0 · Bryan Dorrough) · Yeouido Han River Seoul Bamseom Pixabay 1602524(CC0) · Skyline of Yeouido, a prominent finance district in Seoul(CC BY 4.0 · S h y numis) https://creativecommons.org/licenses/... · https://creativecommons.org/licenses/... · https://creativecommons.org/publicdom... 그림·스티커: AI 생성 그림(ChatGPT 이미지 생성) · 머니전망대 영상 클립: Pixabay (https://pixabay.com/videos/id-110923/ · https://pixabay.com/videos/id-192526/ · https://pixabay.com/videos/id-202987/ · https://pixabay.com/videos/id-5132/ · https://pixabay.com/videos/id-5372/) — Pixabay Content License [음성] Google Gemini TTS (AI Studio) 배경음악 없음(효과음: 하이퍼프레임 동봉 Pixabay 효과음) #은마아파트 #재건축 #부동산 #재초환 #머니전망대