L'immobilier est souvent le pire investissement ! Avec Camil Mikolajczack
L'Art de la Gestion Patrimoniale
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L'immobilier est souvent le pire investissement ! Avec Camil Mikolajczack
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L'immobilier est souvent le pire investissement ! Avec Camil Mikolajczack
Pour la majorité des Français, l'immobilier est synonyme de sécurité, de transmission et de richesse. Pourtant, dans le contexte économique de 2026, s'entêter à tout miser sur la pierre peut s'avérer être une grave erreur stratégique. Pour analyser les angles morts de l'investissement locatif et de la résidence principale, nous recevons Camil Mikolajczack, ancien banquier privé et gérant fondateur de The Wealth Office. Loin des discours commerciaux lénifiants, il nous livre une analyse froide et mathématique des risques réels de l'immobilier.
L’objectif est clair : bousculer les idées reçues et vous donner les clés pour éviter le piège de la surexposition immobilière au détriment de votre liberté financière.
Au programme :
– La distinction cruciale entre immobilier d'usage et immobilier patrimonial
Camil Mikolajczack remet les pendules à l'heure sur la résidence principale. Souvent considérée à tort comme le premier investissement, elle s'apparente plutôt à un centre de coûts. Nous calculons le coût d'opportunité réel de bloquer une capacité d'emprunt massive dans sa propre habitation.
– La baisse de rentabilité nette et le matraquage fiscal
Entre la hausse structurelle des taux d'intérêt, le coût des rénovations énergétiques obligatoires et une fiscalité toujours plus lourde, les rendements réels s'effondrent. Nous décortiquons pourquoi un projet affiché à 6 % brut se transforme trop souvent en une rentabilité nette-nette proche de zéro, voire négative.
– Le piège de l'illiquidité et la concentration des risques
Contrairement aux marchés financiers où l'on peut arbitrer une position en quelques clics, l'immobilier vous fige pour des décennies. Camil nous explique le danger de détenir un patrimoine "lourd", bloqué dans un seul actif, une seule zone géographique, et dépendant d'un seul locataire.
– Pourquoi trop d'immobilier sans levier freine votre croissance
Beaucoup d'investisseurs font l'erreur de rembourser par anticipation ou d'acheter du locatif cash. Notre invité démontre mathématiquement pourquoi détenir de l'immobilier sans l'effet multiplicateur du crédit supprime le seul véritable avantage de cette classe d'actifs et détruit votre performance globale à long terme.
– Les alternatives modernes pour structurer son patrimoine comme les ultra-riches
Comment diversifier efficacement lorsque l'on n'est pas encore millionnaire ? Nous passons en revue les solutions de substitution plus agiles, plus liquides et mieux optimisées fiscalement, comme les ETF mondiaux, la dette privée ou le Private Equity semi-liquide.
Dans cet épisode, vous apprendrez à détacher l'émotionnel de vos choix patrimoniaux pour bâtir une allocation véritablement résiliente face à tous les cycles économiques.
⏱️ TIMELINE DE L’ÉPISODE :
00:00 - Introduction : faut-il vendre son bien immobilier pour mieux investir ?
01:14 - Présentation de Camil Mikolajczack
02:12 - Pourquoi revendre un bien immobilier peut être la meilleure décision
04:56 - Comment calculer réellement le rendement de son investissement immobilier
09:07 - Transmission immobilière : quelle fiscalité prévoir ?
11:23 - La fiscalité immobilière à connaître avant de vendre
15:03 - Que faire de son argent après la vente d’un bien immobilier ?
18:35 - Assurance-vie : une fiscalité avantageuse pour transmettre
21:00 - Résidence principale : actif ou passif ?
25:05 - Conclusion : vendre, conserver ou réinvestir ?