佛山變天喇！千燈湖冧咗落嚟。三萬二變一萬一，廣州客全被套牢！業主恐慌性拋售房屋，賣千燈湖房自救引熱議。割肉都難賣！蝕幾多先算到底？#佛山 #佛山樓盤 #房地產 #大灣區樓盤

佛山變天喇！千燈湖冧咗落嚟。三萬二變一萬一，廣州客全被套牢！業主恐慌性拋售房屋，割肉都難賣啊！ 以前嗰班西裝友企喺售樓部門口大大聲話「廣佛同城，買到就系賺到」，今日你行入桂城不動產登記窗口望下，冷清到連烏蠅飛過都嫌嘈啊。中介踎喺士多門口食煙對數，本過戶底冊翻咗幾頁，眉頭擰到成條死結—— 半日，一組客都冇。呢個就系今年秋天嘅千燈湖北延同金融高新區外圍，底牌翻曬出嚟，冇得兜。 你哋記唔記得當年嗰個價啊？2020年底到2021年上半年，呢度頭頂「千燈湖向北擴容中軸線」、「廣佛地鐵直達天河」、「千億金融高新區二期」，二手樓價好似食咗火箭燃料。核心次新盤衝上26000，帶濱水景觀、有名校概念嘅精裝大三房，喺經營貸同過橋資金推波助瀾之下，過戶單價直接掂到30000至32000蚊一平方米。嗰陣嘅推銷話術來來去去得一套：天河八九萬，海珠六七萬，連芳村都要五萬幾，你坐四個字地鐵，三萬出頭就做「廣州人」，仲唔系執到寶？班廣州IT仔、海珠外貿老細，成車成車咁過嚟掃貨，好似唔買就蝕底成個世紀咁。 但系樓市呢家嘢呢，最毒嗰句就系「風水輪流轉，今日唔知聽日事」。 你估下今年9月呢班樓真實網簽做幾多？時代、奧園、恆大、保利 嗰幾個當年嘅標杆盤呢，成交單價大面積趴喺11000至13000蚊。有啲業主做五金廠資金鍊斷咗，銀行催到上門，急住套現找數，底層網簽直接砸出10200至10800蚊嘅清盤價。110平方米嘅精裝三房，當年總價摸到350萬，今日120萬有找，賬面蒸發咗230萬，蒸發速度快過你煲滾水啊。你話慘唔慘呀？ 當年扲空全家六個荷包、借爆按揭、甚至動用過百萬經營貸沖入去嘅廣州客，首期早就渣都冇得剩，層樓嘅現值分分鐘連銀行剩低嘅貸款本金都唔夠找。呢個已經唔系輸錢咁簡單，系輸完仲要孭住條數做人啊。 廣州客點解會死得咁應呢？因為千燈湖外圍由頭到尾都唔系佛山本地定價，佢系寄生喺「廣州永遠貴到上車無望」呢個假設上面。以前芳村、廣鋼 賣五萬幾，白雲海珠二手中樓梯都兩三萬，你先會覺得「過條河三萬蚊好抵」。但2026年嘅今日，廣鋼新城二手成交大面積回落到33000至38000，珠江金茂府109方由615萬劈到420萬成交，單價跌到38000。芳村廣鋼觀鶴小區均價24000左右已經有交易。廣州母城個價自己都冧咗落嚟，你仲憑乜嘢叫廣州客過嚟接你三萬蚊嘅盤呢？條水喉一截，下面就系旱災。 仲有嗰條「門到門七十分鐘」嘅通勤數，以前樓市熱嗰陣個個當佢系浪漫，依家就系折磨。由外圍小區踩單車去地鐵站，安檢，逼廣佛線，再轉線去體育西路，單程實打實超過70分鐘，來回兩個半鍾。同一筆預算，喺芳村或者白雲已經租到甚至買到喇，仲有廣州醫保、學位、社保，每日瞓多個幾鍾。你系廣州返工嘅後生仔，你仲會唔會為咗「佛山業主」呢個名，日日逼到成條鹹魚咁呢？ 唔會啩。外部接盤資金一斷，層樓嘅溢價就即刻被市場當壞賬核銷，快過銀行cut卡。 好啦，有人話：「唔靠廣州，佛山自己都有千億製造業呀！」大佬，你入去大瀝同桂城交界嗰啲工業區行下，睇下出糧張糧單先講啦。 嗰頭系鋁型材、小五金、小家電代工，老細自己都畀原材料同賬期搞到頭髮都白埋，邊有閒錢買樓呀？有啲廠佬以前買千燈湖，唔係為住，系當層樓系經營貸嘅抵押品。依家現金流一緊，買樓儲值變賣樓保廠，呢啲盤唔系按湖景定價，系按「幾時攞到回款」定價。廠佬都變咗掟貨嗰個，你仲邊度搵人接呢？ 本地打工仔嘅數仲現實。大瀝、桂城工廠普工，扣除社保之後到手普遍4500至6500蚊，招聘網站寫嗰啲6K至8K，你當系天花板就得喇。佛山職工年均人工中位數75387蚊，折合月薪6282蚊，基層到手4000至5500蚊系常態。你叫一個月搵五千零蚊嘅人，去供一層總價三四百萬嘅樓？你同我計下條數喇：佢哋合理消受嘅總價上限，撐死都系50至75萬，100平方米三房對應嘅單價就系5000至7000蚊。 以前炒到三萬幾，根本系將工業區邊緣嘅屋企，包裝成金融精英嘅入場券，依家只系跌返落嚟，搵返佢本來應該企喺邊個位置。 最攞命嗰浸，系供給側嘅踩踏。南海呢片珠三角平原，過去十年舊廠房改造、連片土地出讓，流水線咁起咗幾多幾千戶嘅高密度塔樓？到2025、2026年，呢批新盤集體交付、限售解禁，二手掛牌量直接爆表。淨系南海區中介渠道掛牌就32911套，全市排第一，千燈湖板塊7648套、大瀝6786套。佛山全市二手掛牌長期企喺9萬套以上，去化周期一度逼近19個月，即系話唔再新增放盤，現有啲貨都要賣一年半啊。 你行入任何一個小區，同一款89至115平方米三房，外立面、園林、精裝標準似到十足十。同小區一套掛18000，隔籬一套業主等錢找數掛13000，買家梗系還13000嗰套先啦，18000嗰套連帶睇都冇人約。一單低價成交，幾個鍾就傳遍全區中介，即刻變成成個小區嘅新天花板。 你想賣？對唔住，隔籬個廠佬仲急過你，佢可以再劈。呢個就系典型嘅多殺多，散戶業主喺絕對買方市場入面，連定價權嘅渣都冇。 但以上咁多樣，都未夠租金條數嚟得咁誅心。 你當年三百幾萬買返嚟嘅110平方米精裝三房，擺去租，今年實際租到幾多呢？千燈湖86平方米三房月租2300至2600，奧園1號97至111平方米掛2900至4100，御景苑112平方米1900蚊都有交易，萬科洲表華府110平方米精裝3800。中位數你當2500至3000蚊啦。但你嗰筆貸款呢？當年貸款200萬，30年，利率3厘，等額本息月供都要八千幾九千。一個月收兩千幾租，還九千蚊樓，中間嗰六千幾七千蚊缺口，你估邊個填？ 咪又系業主自己從份糧度拎出嚟填。一年淨現金流流出接近十萬，層樓唔系資產，系一部每個月自動扣你血嘅機器。你話賣咗佢止血？好啊，睇下銀行制唔制。二手成交單價跌穿12000，銀行風控系統自動下修抵押評估值。你層樓原本系統入面認300幾萬，依家評估值腰斬，分分鐘跌穿未還清嘅貸款本金，賬面直接變負資產。有南海桂城嘅企業主，2023年攞別墅抵押借經營貸，原評估1200萬，今年續貸系統重估得980萬，抵押率一調，額度蒸發60萬，銀行直接叫佢補現金歸本。你層樓唔單止唔值錢，佢仲會反過嚟咬你一啖啊。 所以千燈湖外圍由32000跌落11000，你唔好同我講咩「周期調整」、「健康回調」。呢個系一場清算。清算啲乜？清算嗰啲完全脫離本地人工底盤、純靠「廣州後花園」幾個字吹出嚟嘅空氣溢價；清算嗰啲門到門七十分鐘仲同你講「同城生活」嘅物理笑話；清算嗰啲用經營貸同過橋資金砌出嚟、租金回報連2厘都冇嘅槓桿狂歡。潮水退咗，你唔單止睇到邊個冇着褲，你仲睇到佢條褲原來系租返嚟嘅。 以前啲人成日講「蘇州過後無艇搭」，搞到個個驚死執輸，沖入去搶。依家睇返呢，嗰只艇根本冇槳，一直隨波逐流，你上咗船，佢就載你沖落瀑布。千燈湖外圍呢堂課，學費太貴，貴到好多人成世積蓄一鋪清袋。但樓市呢個遊戲，唔系你喊得大聲就有人可憐你。 冇本土內生高薪產業托底、純靠外面啲概念吹出嚟、租金回報又養唔活自己嘅樓，時間一耐，所有金融光環都會甩色，最後剩低嘅，就系一堆鋼筋水泥，同一個你當初唔肯信嘅物理現實。守住手頭嗰啲現金，斬斷啲唔識造血嘅負債，先系呢個年頭最硬淨嘅底牌。千燈湖個湖仲喺度，樓就唔再系嗰層樓喇。