🏠 ENTENDA O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO PARA COMPRAR O IMÓVEL QUE ALUGA. LOCAÇÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C ANULAÇÃO DE RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO LIMINAR DE MANUTENÇÃO DA POSSE. PRETERIÇÃO NO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO . ART. 27 E SEGUINTES DA LEI 8245/91 ( LEI DO INQUILINATO). NÃO CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PARA CONCRETIZAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRICULA DO BEM PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEL 30 (TRINTA) DIAS ANTES DA ALIENAÇÃO . INADIMPLEMENTO NO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRATUS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . 1. Cinge-se a controvérsia acerca do direito do locatário em anular negócio jurídico de compra e venda do imóvel celebrado entre proprietário locador e terceiro, em razão da não concretização do direito de preferência, bem quanto o direito a ser indenizado por perdas e danos, nos termos do art. 29 da Lei 8.245/1991 . 2. O art. 33 da Lei 8245/91 prevê que: "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel". 3 . Desse modo, denota-se que para concretização do direito de preferência são necessários alguns requisitos, dentre eles, a averbação do contrato de locação do imóvel na matricula do bem no Cartório de Registro de Imóveis 30 (trinta) dias antes da alienação. 4. No caso dos autos, não se vislumbrou averbação do contrato de locação, assinado por duas testemunhas, na matricula do bem no Cartório de Registro de Imóveis (fls. 80/81), razão pela qual o locatário não cumpriu os requisitos previstos para concretização ao direito de preferência . 5. Ademais, o apelante locatário deixou de pagar aluguéis desde junho de 2006, após a notificação acerca da intenção da venda, consoante alegação da apelada na contestação e não impugnada em réplica pela apelante, incidindo na hipótese a exceptio non adimpleti contractus.. 6. Assim, não merecem prosperar os argumentos do apelante, devendo a sentença ser mantida. 7. Recurso conhecido e não provido . ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. DESEMBARGADORA LIRA RAMOS DE OLIVEIRA Relatora (TJ-CE - AC: 00565428120098060001 CE 0056542-81.2009.8 .06.0001, Relator.: LIRA RAMOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 09/12/2020, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2020) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ALIENAÇÃO DO BEM . AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS LOCATÁRIOS PARA EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PERDAS E DANOS. COMPROVAÇÃO. CLÁUSULA PENAL . NÃO CONVENCIONADA. RECONVENÇÃO. 1. Ao locador é dado o direito de alienar o bem objeto do Contrato de Locação desde que notifique antecipadamente o locatário acerca da intenção de venda, dando-lhe oportunidade de exercer o direito de preferência nos moldes do art . 27 da Lei n. 8.245/91. 2 . Incumbe ao locador comprovar que comunicou ao locatário sobre a sua intenção de venda e as condições da alienação, sendo que a ausência da referida prova implica reconhecer a má-fé contratual que enseja direito às perdas e danos (arts. 186 e 927 do CPC). 3. A inobservância do direito de preferência permite aos locatários pleitearem perdas e danos pelos prejuízos sofridos, ainda que o Contrato de Locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel . 4. Ante a ausência de previsão expressa de cláusula penal por inadimplemento, a sua fixação mostra-se indevida, mesmo porque já houve condenação por perdas e danos decorrentes do inadimplemento da locadora. 5. Os danos morais fixados em primeiro grau devem ser mantidos tal como lançados (R$ 15 .000,00), se observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade que o caso requer. 6. Tendo a primeira apelante sido sucumbente em grau recursal, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC . APELOS CONHECIDOS. PRIMEIRO DESPROVIDO E O SEGUNDO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - APL: 02861358520028090082 ITAJÁ, Relator.: Des(a). FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, Data de Julgamento: 11/12/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 11/12/2020)