頂唔住啦！一夜蝕千萬！深圳房價，亂成一鍋粥！大量樓盤價格雪崩！深圳的底線再次崩潰！業主痛哭流涕，心徹底涼曬！深圳樓市沒救了！#房地產 #大灣區樓盤 #深圳樓盤 #深圳房價

驚！深圳樓價跌破5萬，樓市點解如此低迷？全球經濟不確定性下，誰能拯救買樓人的迷茫？ 深圳樓價，已然破「5」，樓市仍在艱難摸索前行。呢一點，從樓市風向標深圳的表現就得窺見一斑。 樂有家數據顯示，5月深圳一手住宅預售與現售網簽總量為3162套，環比下降14.4%，不過同比增長25.6%。5月深圳二手住宅網簽量達4687套，環比下降18.2%，同比增長18.3%。 舊年四季度，一線城市全面出台救市政策，同時管理層對貨幣政策、財政政策作出表態，樓市好似有咗復甦跡象。深圳樓市行情一觸即發，舊年10月，深圳新樓和二手樓網簽量較前一個月均實現翻倍增長，之後的11月、12月更系持續攀升，如同芝麻開花節節高。12月，深圳新樓網簽量突破1萬套，二手樓網簽量也衝破8000套的繁榮線。呢一勢頭在春節後的3月仍得以延續，3月二手樓網簽量為6078套，仍高於5000套的榮枯線。但最終在4月戛但系止，5月再次跌破5000套榮枯線。與舊年四季度相比，樓市熱度已大幅減退。 從國家統計局披露的數據來睇，5月深圳樓價轉跌，新樓價格環比下跌0.1%，二手樓環比下跌0.3%。樂有家數據顯示，5月二手樓成交價跌至6.12萬元/平方米。而貝殼搵房追蹤的數據顯示，深圳5月二手樓成交價為4.95萬元/平方米，已跌破5萬元大關，進入「4」字頭時代。 其他幾個熱點城市情況也大致相同。北京方面，5月二手樓網簽量14277套，4月網簽量15569套，3月網簽量19234套，睇得到樓市轉向正在加速。上海方面，數據顯示，今年5月，上海二手住房成交161萬平方米（1.90萬套），同比增加14%，為2022年以來同期最高值，同時連續8個月超過1.5萬套榮枯線。但1.9萬套的成交量相較於4月的2.07萬套、3月的2.69萬套，仍出現明顯下滑。廣州方面，廣州市房地產中介協會數據顯示，舊年5月，廣州市二手住宅網簽9228套，4月網簽10312套，環比同樣下降，且跌破萬套。杭州方面，3月杭州樓市熱度極高，在年初deepseek和宇樹科技熱度的加持下，杭州復甦勢頭甚至蓋過一線城市，儼然成為樓市新風向標。當月，杭州十區共成交二手樓12413套，僅次於2017年4月的12666套，創下近8年來新高。地價更系在一周內兩次刷新紀錄，衝破8萬元，兩個地王讓杭州最高樓面價先後超越廣州、深圳，僅次於上海、北京。按照噉樣的行情和熱度，4月的杭州市場本應持續火熱。但實際情況卻與預期大相徑庭，4月杭州二手樓成交不足萬套，僅9421套，環比下降24.1%，同比增長12.1%。5月，成交量繼續萎縮，杭州十區共成交二手樓7716套，環比同比均下降。成都方面，5月新樓成交8227套，環比下跌16.1%，同比下跌19%；二手樓成交19308套，環比下跌21.1%，同比下跌0.9%。 對於北上廣深乃至杭州呢類城市來講，本質上並不缺乏購買力，能夠影響呢啲城市房地產行情的關鍵因素，在於信心和預期。呢亦系點解深圳供需矛盾一直存在，但過去三年樓價卻不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。同樣，京滬等富豪一窩蜂的頂端城市，過去幾年也跟隨大趨勢出現下跌。北上廣深杭呢類城市不缺購買力，決定其樓市走向嘅系信心與預期，而信心與預期的決定因素則系全國的宏觀大環境，即經濟恢復和就業恢復情況。中國老百姓的就業、收入和經濟預期可唔可以在舊年實現邊際性改善，呢系決定一線城市可唔可以徹底築底回暖的關鍵。畢竟收入系就業的函數，就業系經濟的函數，只有呢啲方面發生改變，預期才能隨之改變，大家才有能力和意願入場。 但系，美國發起的針對中國的關稅大戰，讓年初樓市的好勢頭再次變得撲朔迷離。5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議，雙方將關稅恢復到4月2日之前的水準。其中4月2日宣布的關稅中，1成保留，另外24%暫緩90天。不過關稅大戰只係暫時停歇，後續還需經歷多輪談判，在最終協議簽訂之前，變數依然較大。按照特朗普的行事風格，後續談判恐怕唔會順利，信心亦會在呢巨大的不確定性面前再次喪失。 從兩個維度來分析，一系對美出口規模，二系對美依賴度。呢啲數據查詢較為繁瑣，其中蘇州統計局公布的對美出口為美元單位，達472.51億美元。根據央行公布的《報告》顯示，舊年年末，人仔對美元匯率中間價為7.1884元，由此蘇州的對美出口人仔計價為3396.52億元。東莞、無錫、廈門、成都、紹興、嘉興、西安、常州、濰坊未公布前年對美出口數據，故仍沿用2022年的數據。鄭州、南京、武漢、合肥四個城市舊年與前年的對美出口數據均未公布，因此此處暫無數據。 從對美出口規模來睇，深圳、蘇州、上海受影響最大。深圳系內地唯一一個對美出口超過4000億的城市，蘇州對美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億，東莞、金華、廣州、杭州對美出口超過千億元，成都、廈門超過800億元。外貿三十強中，對美出口最少嘅系西安，只有135.1億元，理論上受影響最小。 從對美依賴度角度睇，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺、廣州、佛山、金華受影響位居前十。綜合對美出口規模和對美依賴度來睇，深圳、寧波、蘇州受影響最大。從深圳海關披露的數據也能睇出影響：舊年前4個月，深圳市累計進出口1.39萬億元人仔，較舊年同期下降1%。其中，出口8293.4億元，下降7%；進口5652.2億元，增長9.4%。4月，深圳市進出口4046.1億元，同比增長3.8%，進出口值自舊年9月份之後再超4000億元。其中，出口2439.5億元，下降2.9%；進口1606.6億元，增長15.7%。在呢種局面下，舊年4月深圳進出口值超越上海坐上進出口第一城寶座之後，今年又被上海反超，梗系出口深圳依舊穩居第一。 自2021年2月份至今，深圳樓價已調整四年。即便如此，深圳的樓價與絕大多數普通工薪階層依然毫無關係。從樓價收入走勢來睇，當下一個普通工薪階層想要在深圳買樓，需要唔飲唔食40年以上，若計埋日常開銷，按照而家的樓價，呢世人買樓都無望。深圳樓價早已透支了呢座城市本身的承受力。 有人或許會講，像京滬深呢類城市，商品房本來就唔系給普通人準備的。呢句話只講系羅一半。無論哪座城市，房屋的中流砥柱都系中產階層。深圳富人買樓如買餸，但所有的投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。正因為樓價遠超城市大多數人的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上過去三年疫情讓好多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，樓市才進入咗不斷調整的周期。 有人提出過一個概念，叫「需求斷檔」。簡單來講，就系高樓價形成咗一道天塹，讓相當一部分人空有需求卻無力購買。總結落來，主要有三點原因： 第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境同埋關稅大戰、全球局部戰爭帶來的不確定性，讓有米人缺乏信心和預期去買樓投資。而且，之前炒房投資獲利的人，正在尋求離場，落袋為安。 第二，當下的收入和失業情況，讓相當一部分買不起房的人，更加無力購房。 第三，中間一小撮有首付能力的人群，在樓市調整的環境中，揀持續觀望，既怕追高，又怕踏空。 一句話概括就系，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。所以，即便而家深圳的供需矛盾依舊尖銳，但在需求萎縮的情況下，也擋不住樓市調整的大趨勢。 只有經濟興盛帶動房地產興盛，才有實際意義。反過嚟，房地產興盛帶動經濟興盛，則系虛假繁榮。換句話講，只有經濟、產業、就業、出口等全面復甦，樓市才會真正復甦。而在而家的全球大環境下，要回答呢個問題，難度頗大。