離婚で家を売るときの注意点｜離婚前・離婚後どっちで売る？住宅ローン・贈与税も解説

福岡で不動産売却を専門としております、野口貴矢と申します。 不動産売買仲介に10年以上従事し、福岡市を中心にこれまで累計300件以上の不動産売買を担当してきました。 ▼私の詳しい自己紹介・不動産売却に対する考え方はこちら https://note.com/noguchitakaya/n/n806... 今回は、 「離婚で不動産を売却するときの注意点」 についてお話しします。 離婚に伴う不動産売却では、通常の不動産売却とは違い、 ・離婚前に売るのか、離婚後に売るのか ・不動産の名義は誰になっているのか ・住宅ローンはいくら残っているのか ・売却代金で住宅ローンを完済できるのか ・抵当権を抹消できるのか ・現在住んでいる方はいつまでに退去するのか ・売却代金をどのように分けるのか ・財産分与や贈与税をどう考えるのか など、事前に整理しておくべきことが非常に多くあります。 特に注意したいのが、夫婦間で話し合いがまとまっていないケースです。 売却すること自体には合意していても、 「いくらなら売るのか」 「どちらがいつ退去するのか」 「売却代金をどう分けるのか」 「住宅ローンは誰が支払うのか」 といった部分で話がまとまっていないと、買主が見つかってから売却を進められなくなることがあります。 また、売却して所有権を買主へ移転するのであれば、原則として住宅ローンの抵当権を抹消できる状態にしておく必要があります。 例えば住宅ローン残高が3,500万円あるのに、不動産の売却価格が3,000万円の場合、単純計算では500万円不足します。 その不足分を自己資金で用意できるのか、金融機関との調整が必要なのかなど、売却活動を始める前に確認しておくことが重要です。 そして、離婚の場合は税金についても注意が必要です。 離婚による通常の財産分与で財産を受け取った場合、原則として贈与税はかかりません。 ただし、財産分与として明らかに過大な金額を受け取る場合などは、贈与税の対象となる可能性があります。 また、不動産そのものを財産分与する場合には、不動産を渡した側に譲渡所得税が発生する可能性があります。 「夫から妻へ名義を変更するだけだから税金は関係ない」 とは限りませんので注意が必要です。 さらに、マイホームを売却した場合に利用できる可能性がある「居住用財産の3,000万円特別控除」についても注意点があります。 親子・夫婦など一定の特別な関係にある人へ売却した場合には、この3,000万円特別控除を利用できません。 そのため、 「離婚前に配偶者へ売却する」 「親族間で売買して名義を変更する」 といった場合には、通常の第三者への売却とは税務上の扱いが異なる可能性があります。 離婚後に第三者へ売却する場合についても、以前自宅として住んでいた物件であれば、一定期間内の売却などの要件を満たすことで3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。 ですので、単純に 「離婚前に売った方が得」 「離婚後に売った方が得」 と決めることはできません。 私が実務上特に重要だと考えているのは、 ①不動産の名義 ②住宅ローン残高 ③現在誰が住んでいるのか ④いつまでに退去できるのか ⑤抵当権を抹消できるのか ⑥売却代金をどのように分けるのか ⑦離婚前・離婚後のどのタイミングで売却するのか このあたりを、不動産を売り出す前に整理しておくことです。 特に夫婦間で揉めている場合には、不動産会社だけで判断せず、内容によって弁護士・税理士・司法書士などの専門家と連携して進めることも重要です。 今回の動画では、不動産売買の現場で実際に注意しているポイントを中心に、できるだけ分かりやすく解説しています。 離婚に伴って自宅やマンションの売却を検討されている方の参考になれば幸いです。 ※税金・財産分与・法律上の取り扱いは個別の状況によって異なります。具体的な判断については税理士・弁護士等の専門家へご確認ください。