'서민만 지옥입니다' 서울은 그냥 포기하세요. 정부가 집값 못 잡는 진짜 이유 (김인만 3부) #집값 #주택연금 #노후 #부동산

출연자: 김인만 소장님(부동산경제연구소) 촬영일: 10월 16일 [내가 대통령이라면, 집값 이렇게 잡는다] 쉽지 않은 문제일수록 시장에 자극을 주지 말고 근본 문제를 하나씩 짚어야 한다는 입장 공급은 빨리 늘릴 수 없으니 10~20년 뒤를 위한 나무는 심되, 당장은 이전 정부들이 심은 나무의 열매를 따야 함 (윤석열 정부의 서리풀지구, 문재인 정부의 3기 신도시) 비유: 배고픈 아이에게 아버지가 나무를 가져와 "1년 뒤 열매 열리면 주겠다"고 하면 아이는 못 기다림. 실수요자도 당장 먹을 게 필요함 서울은 땅이 없어 공급을 못 늘린다는 걸 깔끔하게 인정해야 하고, 재건축·재개발로도 당장 답이 안 나옴 3기 신도시 중 늦게 시작한 광명시흥을 뺀 5곳(하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 인천계양)이 17만5000호. 용적률을 올리고 자족용지를 줄여 30만호를 2030년 전에 입주시키겠다는 구상. 용적률을 올려도 서울보다 쾌적하다고 봄 종부세 초과세수로 GTX B·C 노선에 약 40조를 투입해 2031년 완공 예정을 2028~2029년으로 앞당김 청년들은 서울에 안 살아도 된다고 함. 신도시를 깨끗하고 저렴하게 공급하고 시간상 거리만 줄여주면 수요가 분산됨 수요 억제는 스프링처럼 다시 튀어 오르니 분산이 답이라고 봄. 사춘기 아이를 골프채로 때린다고 정신 차리지 않는다는 비유 지방에서 올라오는 연 3만5000가구 대책: 부산대·경북대·전남대·전북대 같은 거점국립대를 포항공대 수준으로 키우고, 대기업 지방 투자에 토지 50년 무상 제공과 법인세 10년 면제를 줌. 그러면 서울에 3만세대를 짓는 효과가 남 국민에게는 "시간이 걸리니 사고 싶으면 사라, 떨어져도 책임 안 진다, 대신 다른 정책은 안 하겠다"고 말함. 판을 깔아주면 오히려 안 산다는 것 토지거래허가를 풀면 오르다가 멈춤. 언제든 살 수 있으니 조급하지 않기 때문. "하지 말라면 더 하고 싶다"는 비유로 설명 (남편 친구 모임 예시) [강남은 인정하자] 강남·서초·송파를 굳이 잡으려 할 필요가 없다고 봄. 어느 선진국이든 부자 동네가 있고, 이를 인정 못하면 사회주의라는 것 선진국 수도의 좋은 주거지는 평범한 월급쟁이 부부가 노력해도 살 수 없음. 서울 한강벨트도 마찬가지 우리가 이를 못 받아들이는 건 과거 과도기에는 살 수 있었기 때문. 그때 산 사람은 운이 좋았던 것 자금이 부족하면 교통망이 잘 갖춰진 수도권에서 잘 살면 되고, 정부는 여기에 초점을 맞춰야 한다고 함 이영주 대표는 경주에 다녀온 경험을 들며 강남에 사는 게 행복지수인지 진지하게 생각해볼 때라고 덧붙임 부자는 내버려두고 세금만 500만원 → 600만원 → 700만원처럼 점진적으로 걷자는 입장 캐나다는 상속세·증여세가 없는 대신 보유세가 높음. 부의 대물림을 인정해주고 보유세를 잘 걷는 전략 농담으로 "반포에 집이 없으니 국토부 장관 청문회도 통과한다"는 이야기가 오감 [5060, 노후에 집을 어떻게 해야 하나] 10년 전은 부동산 올인 시대였음. 집 하나 더, 월세 받는 상가, 돈 많으면 빌딩, 부족하면 생활형숙박시설까지 샀지만 지금은 "집 하나면 된다"는 시대 똘똘한 한 채를 다시 정의함: 강남의 비싼 집이 아니라 내 거주 만족도가 높고 살기 좋은 집 한 채 50~60대는 돈을 많이 씀. 부모님을 보니 75세쯤부터 활동량이 급격히 떨어져 돈이 있어도 못 씀 (소화, 기력, 해외여행, 운전) 그래서 75세까지 재미있게 쓰려면 5060 때 현금흐름 포트폴리오를 만들어둬야 한다고 강조 국회 토론회에 가보면 강남 70~80대 부자가 많은데, 두 부류로 나뉨. 집·빌딩·사업소득을 다 갖춘 현금흐름 부자와 집만 있는 부자. 집만 있는 쪽은 세금도 못 내고 국민연금으로 살며 급매를 내놓음 세제개편이 후퇴해도 세금 부담이 크게 줄지는 않을 것으로 봄. 앞으로 금융 비중이 높아지니 미국 주식과 연금에 투자해 현금성 흐름을 만들어야 함 집 없는 5060은 똘똘한 한 채부터 준비하고, 한 채가 있다면 면적을 줄여서라도 따박따박 현금흐름을 만드는 게 나이 들수록 중요 김인만 대표 본인도 50대 중반인데, 맛있는 거 먹고 친구들과 밥 사고 골프 여행 가는 게 행복이라고 함 이영주 대표: 젊을 땐 많이 오르는 집이 똘똘한 한 채지만, 85세에 집값이 급등하면 세금 내다 죽는다며 노후에는 개념이 바뀌어야 한다고 정리 [주택연금, 기준 올려야 한다] 김인만 대표는 주택연금을 매우 선호함. 다만 공시가 12억 한도를 20억까지 올려야 한다고 봄. 서울 평균 아파트값이 16억이기 때문 "복지인데 부자까지 해줘야 하나"라는 반론에는, 연금을 받으면 외식, 손주 용돈, 소고기, 골프에 쓰니 내수가 돌고, 그게 정부가 말하는 생산적 금융이라고 답함 팁: 자식에게 말하지 말고 가입해서 쓰고, 자식이 오면 용돈을 주면 나중에 뭐라 못 함 "이 집은 내가 다 쓰고 간다"고 정리하면 자식도 깨끗이 포기하고 각자 인생을 살아 오히려 화목해진다고 봄 [마무리 메시지] 지금은 중요하고 혼란스러운 시점이니 차분히 기다릴 것 수요가 공급보다 많은 지역은 장기적으로 우상향할 가능성이 높지만, 금리와 정책에 따라 하락 구간도 나오니 리스크 관리가 필요하고 지금 금리도 오르는 중 주택 수를 늘리고 무리한 재테크를 하기보다, 내 집을 마련하고 현금흐름을 확보해 나와 가족의 행복한 노후에 집중하라고 당부 김인만,김인만소장,연금박사,강남집값,집값잡는법,부동산정책,3기신도시,GTX,수요분산,똘똘한한채,5060노후,노후현금흐름,주택연금,주택연금한도,보유세,상속세,부의대물림,노후준비,은퇴설계,연금투자