Стоит ли сейчас снимать или покупать квартиру в Кремниевой долине? Эти данные вас удивят

Прямо сейчас в некоторых районах округов Санта-Клара и Сан-Матео можно купить квартиру дешевле, чем она продавалась в 2018 году. То же здание. Та же планировка. Более низкая цена. И в том же самом здании арендная плата за эту квартиру выше, чем когда-либо. Это не опечатка — и как только вы поймете, почему это происходит, вы поймете то, что большинство покупателей на этом рынке совершенно упускают из виду. Спенсер Хсу, один из 0,5% лучших агентов по недвижимости в США и уроженец района залива Сан-Франциско с 40-летним стажем, объясняет самую нелогичную ситуацию на рынке недвижимости Силиконовой долины: цены на квартиры в округе Санта-Клара упали с 762 000 долларов в 2018 году до 699 000 долларов в 2026 году, в то время как арендная плата за двухкомнатные квартиры в том же округе за тот же период выросла на 38% — с 2522 до 3483 долларов в месяц. В округе Сан-Матео ситуация аналогична: цены на квартиры упали с 882 000 до 850 000 долларов с 2018 года, в то время как арендная плата выросла с 3121 до 3604 долларов. Восемь лет отрицательной доходности от владения недвижимостью, в то время как аренда становилась дороже с каждым годом. Спенсер объясняет, почему это произошло, кто сейчас покупает квартиры и что должно измениться, прежде чем цены на вторичном рынке снова вырастут. 📍 В этом видео мы рассматриваем: 📉 Разделение экрана — почему цены на квартиры и арендная плата двигались в противоположных направлениях Большинство людей считают, что весь рынок недвижимости в районе залива Сан-Франциско движется синхронно. Это не так. Спенсер анализирует точный момент разделения цен на квартиры и арендной платы — и почему эффект «призрака» в центре города уничтожил почти десятилетний рост цен на квартиры в Сан-Франциско, снизив их стоимость с более чем 1,1 млн долларов в 2019 году до менее чем 900 000 долларов. 💰 Дело не только в ставках Ипотечные ставки оставались примерно на одном уровне в течение трех с половиной лет. И в 2021 году — когда ставки были близки к рекордно низким уровням — цены на квартиры так и не поднялись выше уровня 2019 года. Если бы низкие ставки были решением проблемы, именно тогда цены должны были бы резко вырасти. Но этого не произошло. Спенсер объясняет реальный механизм, стоящий за этим застоем. 👤 Фактор виз и рынка труда, о котором никто не говорит Огромная доля арендаторов в Силиконовой долине проживает здесь по визам H-1B и другим рабочим визам. Из-за сокращений в технологическом секторе и нестабильного рынка труда многие из этих покупателей не решаются на покупку квартиры, когда их возможность остаться в стране зависит от работодателя. Спенсер подробно объясняет, как неопределенность с визами незаметно сократила число покупателей, приобретающих жилье впервые, — это наиболее показательно в этой статье. 🏘️ Кто сейчас покупает квартиры в кондоминиумах? Круг покупателей квартир в кондоминиумах сузился до двух групп: владельцы домов меньшего размера, продающие свои частные дома, и покупатели в возрасте около 30 лет, впервые приобретающие жилье и решившие, что растущая арендная плата больше не имеет смысла. Спенсер объясняет, почему это важно для дальнейшего развития цен. ⏳ Почему совет «ждать, пока разница сократится» неверен Разрыв между арендой и владением одним и тем же жильем сейчас существенно не сокращается. Но цены на квартиры в кондоминиумах уже снижены по сравнению с 2019 годом, ставки достигли своего уровня, а арендная плата продолжает расти каждый год, пока вы ждете. Спенсер объясняет, почему математика, имевшая значение в 2019 году, меняется, если этот разрыв между арендной платой и ценой сохраняется дольше. === 🔑 Основные выводы: ✅ Цены на квартиры в округе Санта-Клара упали с 762 тыс. долларов в 2018 году до 699 тыс. долларов в 2026 году — в то время как арендная плата за тот же период выросла на 38%. ✅ Цены на квартиры в округе Сан-Матео также снизились с 882 тыс. долларов до 850 тыс. долларов с 2018 года — восемь лет отрицательной доходности. ✅ Цены на квартиры в центре Сан-Франциско упали с 1,1 млн долларов в 2019 году до менее 900 тыс. долларов — примерно десятилетний рост цен сведен на нет. ✅ Неопределенность с визами и гибридная работа незаметно сократили круг покупателей квартир начального уровня больше, чем ставки или цены. ✅ Цены уже упали, ставки уже достигли своего уровня — арендная плата остается единственным фактором, который продолжает расти. === 💡 Полезные советы: 🏠 Арендаторы: Если вы ждали дальнейшего снижения цен на квартиры — оно уже произошло. Квартиры в округе Санта-Клара сегодня дешевле, чем в 2018 году. Скидка, которую вы ждали, уже состоялась. 📆 Владельцы виз: Покупка с использованием резервных средств, а не с максимальным первоначальным взносом, — это стратегия, которую стоит рассмотреть. Команда Спенсера регулярно работает с покупателями, имеющими визу H-1B. 📊 Инвесторы: Соотношение арендной платы к цене на квартиры в Силиконовой долине сейчас более выгодное, чем за последние годы — доходность инвестиций здесь более привлекательна, чем с...