월 313만원 다가구, 월1000으로 다시세팅?

대전 서구 가장동, 대전가장초등학교 북측 주택가에 있는 2019년 신축 4층 다가구주택(11가구)과 1층 사무소가 일괄매각으로 진행됩니다. 감정가 17억 6,994만 원에서 1회 유찰되어 2회차 최저가는 12억 3,896만 원(70%)입니다. 대지 130평, 연면적 194평, 옥내 주차 11대이며, 등기부의 근저당·가압류·임차권등기는 모두 매각으로 소멸하고 임차인 12명은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 근저당 채권최고액 8억 7,600만 원과 임차보증금 합계 9억 2,500만 원, 가압류 4,500만 원을 더하면 18억 4,600만 원으로 감정가를 넘으며, 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 12세대 중 보증금을 전액 배당받는 세대가 2세대에 그칩니다. 영상에서는 소유권 이력, 2025년 임차권등기 연쇄, 배당 구조, 감정가 구성과 수익 구조를 정리합니다. ---- [사건개요] 사건번호 : 대전지방법원 2026타경600598 관할법원 : 대전지방법원 경매3계 경매구분 : 임의경매 (채권자 한밭새마을금고) 용 도 : 근린주택 (다가구주택 11가구, 제2종근린생활시설) 매각기일 : 2026.09.30 (수) 10:00 (2회차) 입찰보증금 : 123,896,200원 배당요구종기 : 2026.06.24 [물건정보] 소 재 지 : 대전광역시 서구 가장동 50-14 도로명주소 : 대전광역시 서구 도산로308번길 28 대 지 : 429.8㎡ (130.0평), 제1종일반주거지역, 세장형 평지, 북동측 소로3류(폭 8m 미만) 접함 건 물 : 연면적 642.52㎡ (194.4평), 지상 4층 - 1층 사무소 35.33㎡·계단실 20.74㎡ / 2층·3층 각 4가구 195.9㎡ / 4층 3가구 194.65㎡ 구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 사용승인 : 2019.03.13 (1층 사무소 2019.04.24 증축) 주 차 : 옥내 자주식 11대, 승강기 1대 비 고 : 발코니 감정평가 및 매각에 포함, 토지·건물 일괄매각 [가격정보] 감 정 가 : 1,769,945,080원 (2026.04.03 세명감정평가사사무소) 토지 679,084,000원 (429.8㎡ × 1,580,000원/㎡, 평당 약 522만원) 건물 1,090,861,080원 (1층 사무소 1,316,000원/㎡, 주택부분 1,720,000원/㎡, 평당 약 561만원) 개별공시지가 : 812,600원/㎡ (2025년), 감정지가는 공시지가의 1.94배 인근시세 : 제1종일반주거 주상용 토지 호가 ㎡당 150만~160만원 인근낙찰 : 최근 2년 가장동 유사 규모 다가구 낙찰가율 74~81% 1회차 2026.08.26 / 1,769,945,080원 / 100% / 유찰 2회차 2026.09.30 / 1,238,962,000원 / 70% / 진행 3회차 2026.11.04 예정 / 867,273,000원 / 49% 4회차 2026.12.09 예정 / 607,091,000원 / 34% [권리관계요약] 말소기준권리 : 2018.06.26 근저당 한밭새마을금고 (토지) / 2019.03.15 근저당 한밭새마을금고 (건물) 청 구 액 : 755,109,100원 2018.06.26 소유권이전 김모씨 (매매, 토지) 2018.06.26 근저당 한밭새마을금고 481,000,000원 - 말소기준권리 (토지, 2019.03.15 건물 담보추가) 2018.07.16 합병 (가장동 50-33 231.8㎡ 이기, 198㎡ → 429.8㎡) 2019.03.15 소유권보존 김모씨 (건물) 2019.03.15 근저당 한밭새마을금고 395,000,000원 - 소멸 2025.01.10 주택임차권 강모씨 80,000,000원 (403호, 확정일자 없음) - 소멸 2025.03.18 주택임차권 한국토지주택공사 120,000,000원 (301호, 서울보증보험 승계) - 소멸 2025.04.16 주택임차권 임모씨 80,000,000원 (204호) - 소멸 2025.05.08 주택임차권 한국토지주택공사 80,000,000원 (304호, 서울보증보험 승계) - 소멸 2025.10.02 가압류 유모씨 45,000,000원 - 소멸 2026.03.24 임의경매개시결정 한밭새마을금고 - 소멸 임차인 요약 : 12명 (주거 11, 점포 1), 보증금 합계 925,000,000원, 월세 합계 3,130,000원, 전원 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음, LH 전세임대 4세대(202·301·303·304호) 인수 여부 : 낙찰자 인수 권리 없음 (근저당·가압류·임차권등기 전부 소멸) 일괄매각 : 토지·건물 일괄매각 기 타 : 2026.08.13 전입세대 조사 세대주 8명 (임차권등기 세대 204·301·304호 전입 없음, 공실 여부 현장 확인 필요) [상담문의] 휴리움 장인공인중개사사무소 모바일 : 010-7405-4989 사무실 : 042-525-3115 [경매 수수료 안내] 권리분석·입찰대리 컨설팅 계약금 -감정가 5억이하 30만원 -감정가 5억이상 50만원 낙찰수수료 -감정가의 1% -낙찰가의 1.5% 협의 -전화 및 대면 권리분석 수수료 10만원 -낙찰시 명도 무료지원 #대전경매 #가장동경매 #다가구경매 #대전다가구 #근린주택경매 #법원경매 #부동산장인 #휴리움장인공인중개사사무소 #대전서구경매 #수익형부동산