유성 문화원 옆 4층 건물, 땅값까지 내려왔다

대전 유성구 궁동, 유성온천역과 충남대 사이에 자리한 4층 상가주택 경매 물건입니다. 감정가 14억 2,676만 원 중 토지 감정가가 9억 8,103만 원인데, 이번 2회차 최저가는 9억 9,873만 원으로 토지 감정가에 1,770만 원을 더한 수준입니다. 1996년 경매 낙찰로 시작해 2003년 신축, 2004년과 2005년 두 차례 경매 취하를 거쳐 2020년 현 소유자가 매입한 이력을 등기부로 추적합니다. 선순위 상가임차인의 배당요구 누락과 보증금 2천만 원 인수 문제, 4층 세입자 배당 전액 여부, 소유자 직접 영업 중인 3층의 명도 구조를 함께 분석합니다. 유찰 시 3회차 최저가는 토지 감정가보다 2억 8,192만 원 낮아집니다. ---- [사건개요] 사건번호 : 대전지방법원 2025타경4047 (중복 2026타경601144) 관할법원 : 대전지방법원 경매6계 (042-470-1806) 경매구분 : 임의경매 (채권자 하나은행) 용 도 : 근린시설 (상가주택) 매각기일 : 2026.10.20(화) 10:00 (2회차) 입찰보증금 : 99,873,300원 (10%) 배당요구종기 : 2026.03.12 [물건정보] 소재지 : 대전광역시 유성구 궁동 465-16 도로명주소 : 대전광역시 유성구 문화원로46번길 4 대 지 : 320.6㎡ (97평), 제2종일반주거지역, 관광특구, 중점경관관리구역, 상대보호구역 건 물 : 636.75㎡ (192.6평), 지상 4층 구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 사용승인 : 2003.03.31 층별용도 : 1층 제2종근린생활시설(사무소) 151.14㎡ / 2층 제2종근린생활시설 189.39㎡ / 3층 제2종근린생활시설 159.81㎡ / 4층 단독주택 136.41㎡ 주 차 : 옥내 2대, 옥외 2대 비 고 : 남동측 소로2류(폭 8~10m) 접함, 2층 공실, 4층 2가구 이용 중, 옥상 태양광시설(3kW) 매각 제외 [가격정보] 감정가 : 1,426,761,000원 (유은감정평가사사무소, 2025.12.18) 토지 981,036,000원 (320.6㎡, ㎡당 3,060,000원, 평당 1,012만 원) 건물 445,725,000원 (636.75㎡, ㎡당 700,000원, 평당 231만 원) 제시외 옥상 태양광시설 3,800,000원 (매각 제외) 개별공시지가 : 1,683,000원/㎡ (2025) 종전취득가 : 650,000,000원 (2020.04.20 매매) 1회차 2026.09.08 / 1,426,761,000원 / 100% / 유찰 2회차 2026.10.20 / 998,733,000원 / 70% / 진행 3회차 2026.11.24 예정 / 699,113,000원 / 49% 4회차 2027.01.05 예정 / 489,379,000원 / 34% [권리관계요약] 말소기준권리 : 2020.05.14 근저당 한빛신협 청 구 액 : 346,120,427원 2020.05.14 근저당 한빛신협 385,000,000원 - 말소기준권리 2023.06.02 근저당 한빛신협 120,000,000원 - 소멸 2024.06.20 근저당 하나은행 420,000,000원 - 소멸 2025.12.11 임의경매개시결정 하나은행 - 소멸 2026.01.21 가압류 새청주신협 72,806,962원 (박모씨 지분) - 소멸 2026.06.08 강제경매개시결정 새청주신협 (박모씨 지분) - 소멸 임차인 : 1층 점포 (주)레스코퍼레이션 사업자등록 2010.04.30, 보증금 2,000만 원, 월세 65만 원, 대항력 있음, 배당요구 없음 - 인수 / 401호 김모씨 전입 2021.11.22, 확정 2021.10.01, 배당요구 2026.01.12, 보증금 1억 2,000만 원, 대항력 없음 - 소멸 인수 여부 : 선순위 상가임차인 보증금 2,000만 원 인수 가능 (진정한 임차인인 경우), 그 외 인수 권리 없음 일괄매각 여부 : 토지·건물 일괄매각 기 타 : 박모씨 지분 강제경매 중복 진행, 3층 소유자 직접 영업, 4층 1가구 폐문으로 점유관계 미상, 옥상 태양광 대여사업 여부 확인 필요 [상담문의] 휴리움 장인공인중개사사무소 모바일 010-7405-4989 사무실 042-525-3115 [경매 수수료 안내] 권리분석·입찰대리 컨설팅 계약금 -감정가 5억이하 30만원 -감정가 5억이상 50만원 낙찰수수료 -감정가의 1% -낙찰가의 1.5% 협의 -전화 및 대면 권리분석 수수료 10만원 -낙찰시 명도 무료지원 #대전경매 #유성구경매 #궁동경매 #상가주택경매 #근린시설경매 #유성온천역 #부동산경매 #법원경매 #경매물건분석 #부동산장인