La méthode parfaite pour trouver un bien immobilier rentable en 2026 !

👍 Likez, commentez et abonnez-vous si cette vidéo vous aide à faire travailler votre argent !    / @lartdelagestionpatrimoniale   📲 Nos accompagnements : https://www.bonnetdoyenconseil.com 📘 Et commandez notre livre "Construis ton patrimoine, même en partant de zéro" : ➡️ Fnac : https://www.fnac.com/a21654182/Jeremy... ➡️ Amazon : https://www.amazon.fr/dp/2036070183 Investissement locatif, effet de levier, rentabilité nette, premier achat : on vous dit tout et quelles sont les vraies règles ! Un bien à 300 000 € payé comptant qui rapporte 20 000 € de loyers annuels affiche 6,6 % de rendement brut. Une fois déduits taxe foncière, charges de copropriété, comptable et fiscalité, il reste souvent autour de 7 000 € dans la poche, soit à peine plus de 2 % pour beaucoup de charge mentale. Tout l'écart est là, entre rendement affiché et rendement réel. L'objectif est clair : vous donner la méthode complète, étape par étape, pour acheter un bien locatif sans vous tromper sur le budget, l'emplacement ni le montage. Guillaume Bonnet et Jérémy Doyen déroulent le parcours d'un premier investissement, du rendez-vous bancaire à la signature chez le notaire. Conseillers en gestion de patrimoine, nous voyons passer assez de dossiers pour savoir où se logent les erreurs coûteuses. Au programme : – Étape 1, connaître sa capacité d'emprunt avant de chercher : c'est le montant finançable qui détermine le bien visé, pas l'inverse. Faire le tour de plusieurs banques plutôt que de se contenter de la banque historique change souvent l'enveloppe disponible. Avec 100 000 à 150 000 € de capacité, on ne vise pas le même produit qu'avec le double. Fixer ce cadre d'abord évite des mois de recherches hors de portée. – Étape 2, l'emplacement puis le quartier : un mauvais emplacement peut condamner une opération, tout simplement parce qu'on ne revend pas. Privilégier les villes que vous connaissez, celles où vous avez étudié ou qui sont à vingt minutes de chez vous, reste la règle la plus simple. Dans une même ville, le secteur détermine le profil de locataire, donc la rotation, le loyer et le régime fiscal. – Le parcours juridique, du compromis à l'acte : une offre acceptée mène au compromis, puis à l'acte authentique environ trois mois plus tard. Vous disposez de dix jours de rétractation après le compromis, et au-delà certaines clauses peuvent prévoir une indemnité de 5 à 10 % du prix. Autant dire qu'un compromis se lit ligne à ligne, jamais dans l'urgence. – Les trois outils à consulter avant de faire une offre : Pappers Immobilier donne dates et prix des transactions passées, de quoi situer le prix au mètre carré du quartier et calibrer votre négociation. LocService confronte le loyer espéré aux loyers réellement pratiqués, nu comme meublé. Le plan local d'urbanisme révèle zones inondables, sols argileux et travaux autorisés. Un passage en mairie complète le tableau : un projet de tramway peut transformer la valeur d'un secteur. – Le montage, la rentabilité réelle et la protection : l'emprunt est le cœur de l'opération, sur la durée la plus longue possible, parce que le locataire rembourse une partie de votre enrichissement et que les intérêts réduisent l'assiette taxable. Nous détaillons le calcul de rentabilité nette-nette, charges, fiscalité et gestion comprises. La dette réduit aussi l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, déclenché au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. Enfin, l'assurance emprunteur, renégociable grâce à la loi Lemoine, protège vos proches en cas de décès ou de perte d'autonomie. Dans cet épisode, vous apprendrez à fixer votre budget avant de visiter, à vérifier prix et loyers avec des données publiques, à calculer une rentabilité nette-nette honnête et à comprendre pourquoi financer à crédit change tout, du rendement à la protection de vos proches. ⏱️ TIMELINE DE L'ÉPISODE : 00:00 - Introduction 01:16 - Étape 1 : connaître sa capacité d'emprunt avant de chercher 02:33 - Étape 2 : l'emplacement, le critère qui sauve ou ruine tout 03:13 - Quartier et profil de locataire : meublé ou nu ? 04:25 - Offre d'achat, compromis, acte authentique : le calendrier réel 04:52 - Les 10 jours de rétractation et les clauses de pénalité 05:28 - Outil 1 : vérifier le prix au mètre carré avec Pappers Immobilier 06:19 - Outil 2 : estimer les loyers du quartier avec LocService 06:56 - Outil 3 : le PLU, zones inondables, sols argileux et travaux 07:45 - Fissures et sécheresse : l'erreur qui coûte très cher 09:38 - Interroger la mairie : les projets qui font bouger les prix 10:00 - Effet de levier : pourquoi acheter cash détruit la rentabilité 12:04 - Rentabilité nette-nette : 20 000 € de loyers, 7 000 € dans la poche 14:24 - IFI : comment la dette réduit votre assiette taxable 15:18 - Choisir sa fiscalité : LMNP, SCI ou revenus fonciers