有人話鳳崗房東以前瞓住都有錢收，其實只係食咗十幾年深圳擠出來嘅剩飯。現在潮水一退，舊廠、舊宿舍、舊觀念一齊露出來，唔改造就只能等住貶值！#粵語 #東莞 #工廠

講起東莞鳳崗，好多老廣都識得一句老話：三面被深圳包住，打跛雙腳都唔使憂，瞓住都有租收！ 過去十幾年，鳳崗房東簡直系全東莞最舒服嘅一班人。唔使苦心經營，唔使到處跑業務，只要將舊廠房外牆刷一刷，分隔成一間間小車間，做散租分租，就可以坐收租金，日日飲茶打牌，輕輕鬆鬆勁賺十幾年。 全鎮大大小小嘅村級工業園，足足有八萬平方嘅老舊廠房，當年冚唪唥都系詢盤！深圳市區地價越炒越高，廠房越收越緊，一大批五金、塑膠、電子小廠塞唔落，唯有向外突圍。鳳崗離龍崗只系一牆之隔，一腳油門就到深圳，租金又平一大截，自然就成咗深圳外溢工廠嘅首選落腳點。 嗰個年代，房東根本唔愁租客。廠房一放出，幾日就被搶曬。小老闆們爭住簽合同，租金一年一漲都冇人有怨言。好多廠房連消防都唔完善，證件照都未完善，照樣可以租出好價錢。大家都心照個啦！賺嘅就系深圳產業溢出嘅紅利。 但系今時今日，成個局勢徹底反轉。鳳崗八萬平舊廠房，而家好多都空空蕩蕩，大門緊閉，陷入集體等死嘅尷尬局面。皆因深圳同鳳崗兩邊一齊掀咗飯桌，舊嘅產業承接模式，直接被連根斬斷，再都玩唔落去。 先睇深圳呢一邊，出手夠曬狼！以往龍崗土地緊張，產業用地供不應求，工廠被逼住向外搬遷。而家龍崗一次性放出32片產業用地，總面積超過3.5平方公里，呢個體量，等同於過去五年全部供地嘅總和。 簡單講：深圳唔再將低端工廠往外推，直接就地騰出大片土地，留返畀製造業。以前被逼走嘅加工廠，而家可以留喺深圳本土建廠，唔使再跨過邊界跑來鳳崗。 仲有租金定價直接打破咗莞深兩地嘅差價平衡。橫崗大運AI小鎮，廠房租金已經去到30到36蚊一平方，每年仲要再加4%嘅漲幅。睇落租金比鳳崗舊廠貴唔少，但好多老闆計完條數，都寧願留喺深圳。 你哋可以自己計一計：如果搬去鳳崗，每日來回通勤油費、過路費、員工跨區補貼，再加埋舊廠房合規整改、補消防、補環評嘅額外支出。鳳崗舊廠房平出嘅幾塊錢租金差額，根本填唔曬呢啲隱性成本。 工廠老闆都系做生意的，唔會盲目貪平。一邊系深圳正規園區，證照齊全、物流便利、工人唔使跨鎮返工；另一邊系鳳崗破舊舊廠，隨時面臨拆遷整治，招工都難。大家用腳投票，大把中小加工廠直接放棄搬遷，死守深圳龍崗原地發展。 再睇返鳳崗本地，內部競爭又開始內卷。而家鳳崗新起嘅產業園，全部改曬招商門檻，再也唔收零散小作坊。京東智谷、天安數碼城呢啲大型園區，只招攬專精特新、總部型高新企業，門檻越抬越高。 更加離譜嘅系，園區招商團隊提前一年就跑到北京、上海定向挖優質科創企業，把高端客戶早早截胡。優質大企業全部被新園區搶走，老舊廠房連喝湯嘅機會都冇。 兩頭夾擊之下，鳳崗舊廠房嘅租客圈層越縮越窄。而家能夠入到舊廠房落腳嘅，淨系得兩類人：一類系連正規園區門檻都摸唔到嘅低端小作坊，環評過唔到、消防不合格，唯有躲入破舊村廠；另一類就系純粹蹭政策紅利嘅臨時小項目，做兩三個月就走人，根本留唔落長期穩定租金。 往日門庭若市嘅廠房，而家變成有價無市。房東仲抱住舊思維，死咬住租金唔肯降價，總覺得隔條馬路就系深圳，遲早會有老闆上門租廠。現實就系，招租廣告貼滿圍牆，電話響得寥寥無幾，廠房一空就系大半年，電費管理費還要自己硬啃。 好多本地房東都大吐苦水，無奈到爆。早十幾年，買地起廠房，分租散租，一年收幾十萬租金，日子過得逍遙自在。以為呢種好日子可以一直延續落去，點知短短一兩年，風向完全變曬。 不單只廠房難做，成個東莞樓市都連帶受影響。前幾年，鳳崗緊鄰深圳，好多深圳剛需客跑來這邊買自建房、小戶型公寓，一系自住，一系做廠房配套宿舍，帶動周邊房價一路走高。 而家工廠陸續流失，外來務工人員大幅減少，租房需求斷崖式下跌。周邊住宅、公寓租唔出去，二手樓掛盤幾個月都冇人問。一手樓盤賣唔動，開發商只能夠不斷降價促銷。 東莞其他鎮區嘅情況都差唔多。以往靠承接深圳外溢產業起家嘅鄉鎮，舊廠房扎堆，一旦產業外溢嘅風口停咗，大量老舊物業瞬間失去價值。以前廠房越舊越吃香，分租越散越賺錢；而家消防、環保、安全生產層層收緊，無證舊廠房隨時被納入鎮村改造範圍。 政策風向講得明明白白：唔主動轉型，就只能夠被市場淘汰。 政府已經推出鎮級產業騰挪安置計劃，引導老舊廠房業主自行投入資金，翻新改造，轉型成合規產業載體，納入官方統一招商體系。 如果房東仲死守舊模式，淨系識得刷刷外牆、隔開車間做散租，唔肯投入改造資金完善證照同硬件，未來只能夠長期空置，眼睜睜睇住廠房慢慢荒廢。 呢次唔系短期市場波動，而系永久性嘅結構性洗牌。 以前鳳崗贏在區位優勢，吃嘅系深圳擠出來嘅產業剩飯。深圳土地不夠，工廠外溢，鳳崗就坐享紅利。而家深圳主動放開產業用地供給，留住本土製造業；鳳崗又主動升級產業結構，只吸納高新科創企業，低端散客兩頭唔受理。 夾在中間嘅八萬平老舊廠房，自然就陷入進退兩難嘅死局。 成個東莞製造業都面臨同樣嘅變局。過去幾十年，莞深同城靠產業外溢互相成就；未來大灣區產業升級，低端零散加工產業逐步退場，專精特新、高新智造成為主流。 靠舊廠房分租躺平賺錢嘅時代，正式畫上句號。 好多房東而家先至猛然驚醒：靠地段紅利混日子，始終唔長久。廠房唔升級、業態唔轉型，就算緊貼深圳，最後都只會被時代拋棄。 有人仲仲抱有僥倖心理，覺得熬幾年，等下一輪工廠外溢熱潮到來，廠房又會再度火爆。但現實好殘酷，深圳已經補齊產業用地短板，唔會再大批量向外推送低端加工廠。 舊嘅承接邏輯徹底失效，紅利潮水退去，剩低嘅就系一堆空置廠房同迷茫嘅房東。 鳳崗嘅故事，亦都系整個東莞產業轉型嘅縮影。曾經靠低端製造業撐起一片天，如今產業迭代加速，舊廠房要改造，舊業態要淘汰。 躺賺嘅美夢醒咗，唯有主動投入三舊改造，將破舊廠房升級成合規產業園，對接高新企業，先能夠保住資產價值。如果一味守舊、死守租金，最後只能夠坐視廠房空置，眼睜睜睇住自己嘅物業慢慢貶值。 時代唔會等任何人，產業變局之下，唔轉型，就只能夠被淘汰。