신흥1구역 더팰리센트 84㎡ 입주권 P4.75억 다가구주택 급매물 (매도가 10억 / 최소현금 7.5억) 분석 및 현금흐름 #신축아파트 #갭투자 #부동산 #성남재개발
성남재개발 급매물과 투자수익 분석
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신흥1구역 더팰리센트 84㎡ 입주권 P4.75억 다가구주택 급매물 (매도가 10억 / 최소현금 7.5억) 분석 및 현금흐름 #신축아파트 #갭투자 #부동산 #성남재개발
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성남재개발 급매물과 투자수익 분석
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성남재개발 급매물 과 초급매물을 거의 리얼타임으로 소개합니다.
뉴타운공인중개사사무소
010 9400 0905
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https://blog.naver.com/august08152
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성남재개발 신흥1구역 급매물 업데이트입니다.
84나 매물이 최소 현금투자 가능한 매물입니다.
안녕하세요. 성남재개발 스페셜리스트 성남재개발 뉴타운입니다.
관리처분인가를 향해 순항 중인 성남 원도심 대단지 신흥1구역(더팰리센트)의 우수한 조건과 합리적인 실투자금으로 접근할 수 있는 84㎡ 분양 신청 다가구주택 급매물 투자 분석을 소개해 드립니다.
📍 매물 기본 정보
구역 위치: 신흥1구역 (64**번지)
건물 구조: 지층 ~ 지상 2층 / 연와조 슬래브 다가구주택 (지층 대피소, 1층 주택, 2층 주택)
대지면적: 20.51평 (67.8㎡)
건물면적: 연면적 32.52평 (107.50㎡)
방 / 욕실: 방 6개 / 욕실 3개
방향 / 기준: 남서 / 입구 기준
사용승인일: 1986년 8월 20일
💰 가격 및 초기 투자 조건
매도가격: 10.00억 원 (평당가 4,876만 원)
임대보증금: 2.50억 원
실제 현금투자금(초기투자금): 7.50억 원
2025 개별주택가격: 2.74억 원 (공시지가 354.8만 원/㎡)
예상(2026) 감정가: 5.11억 원
감정평가통보액: 5.25억 원 (프리미엄 4.75억 원, 감정가/개별주택가 192%, 매도가 대비 365%)
📊 비례율별 예상 분담금 및 기대 수익 (84㎡ 신청 기준)
본 매물은 선호도가 높은 84㎡ 타입 신청 매물로, 비례율 변동에 따라 체계적인 수익 구조를 갖추고 있습니다.
비례율 100.70% 적용 시
추정(2026) 권리가: 5.29억 원
추정(2030) 분담금: 4.65억 원
취득시 추정원가: 14.65억 원
기대 수익: 5.35억 원 (입주 2034년 예상시세 20.0억 원 기준)
비례율 120% 적용 시
추정(2026) 권리가: 6.30억 원
추정(2030) 분담금: 3.64억 원
취득시 추정원가: 13.64억 원
기대 수익: 6.36억 원 (입주 2034년 예상시세 20.0억 원 기준)
비례율 130% 적용 시
추정(2026) 권리가: 6.83억 원
추정(2030) 분담금: 3.12억 원
취득시 추정원가: 13.12억 원
기대 수익: 6.89억 원 (입주 2034년 예상시세 20.0억 원 기준)
💡 투자 포인트 및 마무리
합리적인 실투자금: 7억 원 중후반대의 실현 가능한 현금투자금으로 84㎡ 대단지 입주권을 확보할 수 있는 매력적인 조건입니다.
미래 가치: 향후 대단지 메이저 브랜드 타운으로 거듭날 신흥1구역의 프리미엄을 온전히 누릴 수 있습니다.
성남재개발 신흥1구역 입주권 및 급매물 관련 자세한 상담을 원하시는 분들은 언제든지 편하게 문의해 주세요!
문의 전화: 010-9400-0905 (방문 전 사전 예약 부탁드립니다)
오시는 길: 경기도 성남시 수정구 산성대로 267, 107호 (뉴타운공인중개사사무소)
법정 중개보수 상한요율 준수 / 컨설팅 수수료는 사양합니다
종전자산 매입부터 준공 후 실입주 2년 후 까지 현금흐름 올려드립니다.
📈 신흥1구역 예상 현금흐름 요약 (130% 기준)
초기 투자 단계 (2026년)
매도가격: 10.00억 원 / 임대보증금: 2.50억 원
잔금 시점 필요 자금(실투자금): 7.50억 원 (매도가에서 보증금을 제외한 초기 현금)
이주 및 권리자 분양 단계 (2027년)
권리자분양가: 9.94억 원 / 감정평가통보액: 5.25억 원 / 프리미엄(P): 4.75억 원
이주비 대출: 이주비대출 A(40%) 3.98억 원 및 이주비대출 C(70%) 3.68억 원 반영
이주 시점 현금흐름: -1.18억 원
공사 기간 및 분담금 납부 단계 (2030년 ~ 공사기간)
일반분양가: 18.00억 원 / 추정원가: 13.12억 원 (예상 분담금 3.12억 원 포함)
분담금 15% 현금 납부: 0.47억 원
중도금 대출 (60%): 1.87억 원
누계 대출액: 공사 기간 진척에 따라 약 3.68억 원에서 최대 5.54억 원~6.32억 원 규모로 단계적 증가
입주 및 매도 시점 (2034년 ~)
잔금 대출 (25%): 0.78억 원 (2034년 입주 시점)
입주 예상시세 (2034년): 20.00억 원 / 매도 예상시세: 22.00억 원
최종 현금흐름 (매도 시점): 대출 한도 조건에 따라 정산 후 약 +8.89억 원 수준의 최종 현금흐름(수익) 실현 예상
우수한 교통 여건 (초역세권): 8호선 수진역(도보 약 5분, 360m)과 신흥역(도보 약 8분, 656m)을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다.
대단지 규모 및 브랜드 시공사: 총 3,754세대(일반분양 1,070세대 포함)의 대규모 단지로 조성되며, GS건설·DL이앤씨·코오롱글로벌 컨소시엄의 브랜드 파워를 기대할 수 있습니다.
안정적인 사업 속도: 2025년 12월 29일에 사업시행인가를 완료하여 사업이 안정적으로 본궤도에 올랐으며, 권리자 분양 신청 등 후속 절차가 원활하게 진행되고 있습니다.
풍부한 인프라와 학군: 인근에 이마트, 성남중앙시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 단지 인근으로 성남초 및 성남중앙초 등 통학환경이 인접해 있습니다.
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00:00 인트로 및 신흥1구역 시세 브리핑 (P 4.5억 이하 매물 마감)
00:54 신흥1구역 84㎡ 추천 급매물 5건 비교 및 비례율별 분석
03:04 신흥1구역 사업 개요 및 규제 안내 (토지거래허가·권리자 분양)
03:50 본 매물 상세 스펙 (신흥1동 다가구, 감정가 및 프리미엄)
04:45 84㎡ 배정 시나리오 및 최종 취득 원가 분석