慘啊！深圳大出血！前海核心甲廈慘過跳樓機！8.7萬插到2.25萬，業主白供6年，賣唔出供唔起，銀行追差額搞到個人破產。業主群每晚有人喊救命，句句都系血淚。#深圳樓盤 #深圳 #房地產

慘啊！大出血！前海核心甲廈慘過跳樓機！8.7萬插到2.25萬，業主白供6年，賣唔出供唔起，蝕到連底褲都冇！ 沒錯，我講嘅系深圳前海。前海喎，深港現代服務業合作區喎，聽到都覺得金光閃閃啦，點知入面有座信利康大廈，跌到阿媽都唔認得。呢座嘢喺前海媽灣片區，月亮灣大道同興海大道交匯處西北側，2017至2018年落成，行200幾米就系地鐵5號線鐵路公園站，34層甲級寫字樓，標準層高4米，物管仲要系仲量聯行，物管費26元/平方米·月。你話，咁嘅地段，咁嘅包裝，當年唔系金蛋都系銀蛋啦。點知而家？今年9月，市場出現2.25萬/平方米嘅掛牌單位，開盤嗰陣8.7萬/平方米，跌咗約74%。你冇睇錯，系2.25萬，系前海核心區甲級寫字樓。；呢個唔叫慘，呢個叫慘到入骨，慘到業主想搵個窿捐啊。 以前前海寫字樓系投資客嘅天堂，而家系投資客嘅亂葬崗。你唔信啊？你去問下嗰班2018、2019年沖入去嘅業主啦，佢哋會同你講，難講賺，連走都走唔到。 我講個真人真事你聽呀。陳生，2018年沖入信利康，8.7萬/平方米買咗300平方米，總價2610萬，首期3成，貸款一大筆，月供幾萬蚊。當年佢點諗呢？前海概念，媽灣核心，地鐵上蓋，金融公司搶住租，租金一定升，樓價一定爆。點知入伙之後，租客唔系冇，但租金由150元/平方米·月一路滑到90元，後來直頭空置半年。物管費26元/平方米，300平方米即系每月7800元，商水商電貴到飛起，冷氣、lift、管理，樣樣都系錢。陳生初頭仲頂得住，諗住前海會翻身，點知一年又一年，前海寫字樓供應多到成個海，空置率3成以上，業主之間互相踩踏。你掛8萬，我掛7萬，隔籬掛6萬，再隔籬掛5萬。陳生2023年掛8萬，冇人睇；前年掛6萬，有人壓到4萬；舊年掛3.5萬，連電話都冇啊；到今年呢，隔籬單位掛2.25萬。陳生睇到個價，成個人呆咗，講唔出聲。供咗6年，利息都幾百萬，本金冇減幾多，物管費又幾十萬，租金又唔夠填。佢話白供6年，供咗嘅錢夠買一層，而家賣咗都唔夠還銀行。夜晚瞓唔着，食安眠藥都冇用。你話，呢種痛，系咪透心涼？ 仲有王姐，買咗兩個單位，一個自用一個投資，見前海概念咁勁，借埋二按。初頭仲租得出去，後來租客走咗，新租客壓價壓到90元/平方米·月都唔肯簽長約。王姐供唔起，想賣，掛4萬，冇人接；掛3萬，有人還價2萬；掛2.25萬，買家仲要諗三個月。最後斷供，銀行收樓，法拍價低到1.8萬，銀行仲追差額。王姐個人清盤，成個家庭散曬。呢啲唔系電視劇，系前海寫字樓業主群每晚發生嘅事。你入去群度睇，有人喊「救命」，有人問「邊度可以借到錢供樓」，有人講「我白供幾年，點解會咁」。句句都系血，字字都系淚。 但系最諷刺嘅系，同一時間呢，前海住宅竟然企得好穩。幸福里平台今年9月前海片區二手樓參考均價76,381元/平方米，環比升1.3%，在售單位3,065套；房天下研究院6月前海二手樓參考均價79,413元/平方米，同比跌4.2成；安居客9月均價74,419元/平方米，環比跌0.59%，同比跌7.36%。數字有出入，但整體都系7.4萬至7.9萬/平方米，較高峰期回落約10%至15%，有啲區域回落30%至35%。豪宅恆裕國金匯單價超17萬，前海時代、招商領璽穩守10萬+，前海花園二期都6萬出頭。你話癲唔癲？同一片前海，同一個媽灣，同一個鐵路公園站，行200幾米，瑧灣悅、頤灣府、棲灣里、招商領璽，掛牌均價10.4萬至11.5萬，同開盤價差唔多。但信利康呢？2.25萬至4.5萬。住宅10萬，寫字樓2.25萬，價差3至5倍。呢個唔叫分化，呢個叫撕裂啊；呢個唔叫冰火兩重天，呢個叫一個天堂一個地獄啊。住宅業主最多系少賺，寫字樓業主系蝕到入肉，蝕到連底褲都冇啊。 你話點解會搞成咁？唔系天災，系人禍加市場規律。前海作為深港現代服務業合作區，近年大量甲級寫字樓集中入市，前海系未來寫字樓供應主力片區，截至舊年，空置率依然高達3成以上。供應多過需求，業主想走，唯一方法就系劈價。你劈我又劈，劈到最後就系價格踩踏。商辦物業本身流動性天生弱，信利康系40年寫字樓產權，交易稅費遠高於住宅，貸款條件又苛刻，首期比例同利率都高過住宅。買家群體本身已經細，市場一冷，拋售壓力就好似山洪暴發。舊年2月，項目二手樓掛牌均價72,046元/平方米，當月無成交記錄。你睇到未？掛牌價系一回事，成交系另一回事。冇成交，即系冇人接火棒。投資客當年一窩蜂入場，而家前海寫字樓租金回報率持續走低，前海寫字樓日租金約3.43元/㎡/日，環比微降，深圳整體商辦市場預期又轉弱，投資客紛紛割肉着草。「業主五折出售」「清盤價」「跳樓價」，呢啲話術唔系促銷，系求救啊。 更慘嘅系，前海住宅有教育、醫療、商業配套加持，住宅用地供應有限，稀缺性遠高於寫字樓。前海今年政府投資項目計劃總規模約35.89億，重點投向城市基建同社會民生，配套持續兌現，住宅價格有長期撐住。寫字樓呢？完全依賴企業入駐需求。經濟下行，企業縮水，唔租就唔租，空置就空置。你冇租客，物管費照樣收，商水商電照樣計，銀行利息照樣追。表面上，信利康租金90至170元/平方米·月，整層2000平方米約90元/平方米·月，以3.2萬/平方米售價同100元/平·月租金計呢，毛租金回報率約3.75%，好似唔差。但扣掉空置風險、26元/平方米·月高額物管費、商水商電、稅費、代理佣金，實際淨回報少到可憐。市場就系睇穿呢一點，所以售價繼續跌。預期一變，神仙都難救啊。 媽灣片區本身又未完全成熟，雖然地鐵方便，但周邊商業同生活配套相對薄弱，拖累物業估值。桂灣片區配套最成熟，前灣片區發展均衡，媽灣仍然系建設完善階段。信利康就系喺呢個尷尬位，前海概念食唔到盡，配套又未到位，寫字樓供應仲要排山倒海。你話，業主點頂？有啲人仲諗住抄底，2.25萬喎，前海核心喎，仲唔系執平貨？我勸你飲杯凍水先。你抄佢底，佢抄你家。商辦物業嘅流動性風險、空置風險、後續稅費成本，全部都系隱性炸彈。你冇穩定企業租戶，冇長期持有資金，買入去就系同自己荷包過唔去啦。住宅租售比已經低，前海時代一期、二期租售比約1.8%至2.2%/年，屬於重資產、高樓價、租金偏弱，純投資現金流唔理想。寫字樓？更加系深水炸彈。 前海天境120平方米戶型由1040萬元回升至1098萬元以上，多個前海次新盤價格較年初升幾十萬至百餘萬，市場信心似系返緊嚟。但呢啲系住宅嘅古仔，唔系寫字樓嘅古仔。信利康由8.7萬跌到2.25萬，系前海商辦市場深度調整嘅縮影。同一片前海熱土，住宅以10萬+單價穩如磐石，寫字樓以2萬出頭苦苦尋底。呢種分化，本質系需求結構、流動性同政策導向共同作用。你買住宅，至少有人住、有學位、有配套；你買寫字樓，租唔出就系一幅牆，一幅會收你物管費、商水商電、銀行利息嘅牆。 所以呢，今日唔系講笑。樓價暴跌唔系報紙上嘅數字，系陳生白供6年之後嘅失眠，系王姐斷供之後嘅清盤，系業主群入邊每晚嘅哀號。你以為前海一定升？你以為核心地段一定穩？信利康話你知，核心都可以插水，甲級都可以變蟹貨，金蛋都可以變炸彈。賣唔出，供唔起，白供幾年，最後連人生都押上去。呢種樓市慘澹，唔系香港專利，深圳前海一樣上演。今日信利康，聽日可能系隔籬嗰座。你仲敢唔敢話抄底？你抄到嘅可能唔系底，系無底洞啊。