CIVIL - Compra e Venda: Regras Gerais, Registro, Selic, Posse e Amostras!

*Compra e Venda: Conceito, Riscos, Despesas e Venda entre Cônjuges.* O contrato de compra e venda (art. 481 do CC) obriga o vendedor a transferir o domínio da coisa e o comprador a pagar preço em dinheiro, distinguindo-se da doação, que é gratuita. Pelo art. 492, até a tradição, os riscos da coisa são do vendedor e os do preço, do comprador. Pelo art. 490, salvo convenção contrária, o comprador paga escritura e registro; o vendedor, as despesas da tradição. Na venda à vista (art. 491), o vendedor pode reter a coisa até receber o preço. A venda entre cônjuges é válida quanto a bens excluídos da comunhão (art. 499). *Promessa de Compra e Venda e Adjudicação Compulsória.* O registro do compromisso sem cláusula de arrependimento constitui direito real à aquisição, oponível a terceiros (arts. 1.417 e 1.418 do CC). Contudo, conforme a **Súmula 239/STJ**, a adjudicação compulsória independe do registro, pois o compromisso produz efeitos obrigacionais entre as partes. Assim, quitado o preço e inexistindo cláusula de arrependimento, o comprador pode exigir judicialmente a transferência do imóvel, mesmo que o compromisso particular não tenha sido registrado. *Juros Moratórios Legais — Lei 14.905/2024.* Na ausência de taxa convencionada ou prevista em lei específica, o art. 406, § 1º, do CC estabelece a taxa legal correspondente à **Selic deduzida do índice de atualização monetária**. Pelo art. 389, parágrafo único, aplica-se o índice convencionado ou previsto em lei; na ausência deles, o **IPCA/IBGE**. A dedução evita a dupla contagem da inflação (*bis in idem*). Portanto, não se aplica automaticamente juros fixos de 1% ou limite de 2% ao mês. *Débitos Condominiais e Bem de Família.* Segundo o **Tema 886/STJ**, demonstradas a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre o promissário comprador no período correspondente, afastando-se a legitimidade passiva do vendedor quanto a esses débitos. Pelo art. 1.345 do CC, o adquirente responde pelas dívidas condominiais do alienante, inclusive multas e juros, por serem obrigações *propter rem*. Além disso, o art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 permite penhorar o próprio imóvel para pagar despesas condominiais, mesmo sendo bem de família, pois a obrigação decorre da propriedade e beneficia a coletividade condominial. *Formação do Contrato, Coisa Futura e Amostras.* Pelo art. 482 do CC, a compra e venda pura torna-se perfeita e obrigatória quando há acordo sobre **objeto e preço**; prazo e local de entrega dizem respeito ao cumprimento contratual. O art. 483 permite vender coisa atual ou futura; se a futura não existir, o contrato fica sem efeito, salvo se as partes assumiram a natureza aleatória do negócio. Pelo art. 484, na venda baseada em amostra, protótipo ou modelo, o vendedor deve entregar produto com as mesmas qualidades. Havendo divergência entre a descrição contratual e a amostra, **prevalece a amostra**, protegendo a confiança e a boa-fé objetiva do comprador.