蒸發成千萬！深圳中產排住隊跳火坑。19萬跌到8萬！華潤城神話碎到渣都冇！5年之前排隊搖號嗰陣，人人以為執到金；5年之後，同一批人，排隊割肉都冇人接！#深圳 #深圳樓盤 #房地產

19萬跌到8萬！華潤城神話碎到渣都冇，打新中產排住隊跳火坑！ 4年前19萬/平方米啊大佬！而家8萬蚊都未必有人接貨。一嘢蒸發成千萬！你話癲唔癲呀？ 深圳華潤城，曾經乜嘢「買到即賺500萬」，乜嘢「核心資產永遠漲」，家陣連個屁都唔剩！由高峰期每平方米19萬，一嘢插到8萬，唔見咗55%啊老友！你話癲唔癲？5年之前排隊搖號嗰陣，人人以為執到金；5年之後，同一批人，排隊割肉都冇人接。呢個世界邊有咁大隻蛤乸隨街跳呀？ 老李。佢喺華潤城潤府三期有1套89平方米嘅3房，上個月終於喺中介嘅電子合同上面簽咗個名。712萬，成交。單價8萬出頭。「如果系全款買家，仲可以再傾低啲，但我真系等唔切喇。」佢苦笑住講。你聽到呢句系咩感覺？我聽到嘅系一個中年男人所有嘅尊嚴、所有嘅積蓄、所有嘅僥倖，全部壓喺一張電子合同上面，一簽，冇咗。 但系呢句話背後嘅數字，先至系真系令人腳軟。2020到2021年，華潤城潤府憑住頂級學區加科技園嗰班高薪IT佬，二手成交單價癲到19萬/平方米。同戶型，89平方米，掛牌價輕輕鬆鬆過1600萬。而家呢？1600萬跌到712萬，唔見咗接近900萬。900萬啊大佬！你擺喺銀行做定期，一年都有十幾萬利息；你攞去買黃金，擺喺床下底都唔會一夜蒸發。但呢900萬，就喺呢5年入邊，好似朝早嘅露水咁，熱頭一出，蒸發得乾乾淨淨，渣都冇得剩。 呢個唔系老李一個人嘅古仔。呢個系成個深圳科技新貴同打新中產嘅集體噩夢，系一場冇得走嘅財富大逃殺。 要理解華潤城今日有幾慘，就要返去嗰陣「打新」嘅瘋狂歲月。嗰陣為咗壓樓價，新樓備案價被死死撳住喺13萬/平方米左右，但系隔條街嘅二手已經炒到18萬、19萬。每平方米5、6萬嘅差價，成個市場癲曬。「買到即賺500萬」，呢句話好似咒語咁，將南山科技園嗰班日日夜夜開OT嘅高級工程師、企業中層，迷到神魂顛倒。有人借親戚朋友嘅名額，有人動用高息過橋資金，1萬人大軍搶幾百套樓，搖到號嗰個開心到跳起，搖唔到嗰個抌心口。 但嗰陣邊個會諗一個咁簡單嘅問題：限價壓低嘅系你買入成本，唔代表隔籬嗰個19萬嘅掛牌價真系有人接。你估個個都系水魚咩？ 等到呢批樓過咗限售期，舊年到今年集中湧出二手市場嗰陣，所有人大夢初醒：嗰個19萬嘅參照物，早就喺去槓桿嘅大潮入邊灰飛煙滅。成百上千套一模一樣嘅房同時掛牌，原本諗住套現500萬離場嘅中產，發現對面根本冇人接貨。你掛1600萬，人哋掛1400萬；你降到1200萬，隔籬嗰個掛1000萬。斗到最後，老李呢種等唔切嘅，直接劈到712萬。你話呢個系賣樓？呢個系踩踏啊大佬！人踩人，踩到血肉模糊。 如果只系賬面縮水，好多人可能仲會死頂，等下一個周期。但系逼老李距哋喺今年不計成本割肉嘅，系家庭資產負債表嘅深層斷裂。 華潤城點解可以上神壇？因為南山科技園嗰班食正數字經濟紅利嘅互聯網新貴。嗰陣一個30出頭嘅部門主管，年收入200-300萬濕濕碎，每個月6萬蚊房貸？碎銀啦。但系經濟周期呢家嘢，從來唔會因為你供緊樓就停低等你。今年，互聯網行業進入存量博弈，各大廠全面降本增效。難講話天價年終獎，連基本嘅績效考核都嚴到飛起，成個行業嘅薪酬中樞理性回歸。當「未來收入永遠漲」呢個預期被打碎，高槓桿嘅獠牙即刻露出嚟。 老李計過一筆數，慘到呢……佢當年雖然系一手價買入，但為咗湊首期，唔單止使曬6個荷包，仲借咗唔少短期信用貸。每個月，佢要面對接近5萬蚊嘅剛性債務支出。但過去2年，佢人工結構大調整，到手現金銳減。家庭人工結餘再亦都覆蓋唔到龐大嘅利息支出，每日朝早一擘大眼，就系2000蚊嘅債務消耗。你試過未？每日一擘大眼就爭人2000蚊，仲要唔知聽日會唔會被裁員。呢種倔刀割肉嘅焦慮，最終摧毀咗佢所有心理防線。 「喺債務違約同徵信清盤嘅懸崖邊上，你根本顧不上呢間房當年值幾多錢，你只想嗱嗱聲‌將呢塊燒紅嘅烙鐵掟出去。 你可能會諗，跌咗咁多，租出去收租都得啩？大佬，你太天真喇。 當房產冇咗「買入即暴漲」嘅金融屬性，佢就要返到一個最樸素嘅商業維度接受檢驗：呢嚿嘢每年可以產生幾多真實租金回報？ 喺呢個指標面前，華潤城交出一份令人不忍直視嘅答卷。今年秋天嘅租賃市場，周邊大量同質化單位積壓，加上好多企業優化人員結構，高端租客走咗一大半。華潤城1套89平方米嘅3房，實際月租只能勉強維持喺1.1萬到1.3萬蚊之間。以當年過1000萬嘅買入成本計，年化租金回報率得1%多啲，仲低過銀行定期。扣除每年幾萬蚊嘅高檔物管費、折舊費、空置損失，業主實際到手嘅淨收益，仲跑輸畀阿婆買嘅定期存款。 但另一邊，每月幾萬蚊嘅銀行按揭利息照扣。呢筆微薄租金收入，簡直系杯水車薪。每年高達幾十萬嘅純現金淨流出，令呢套曾經承載財富自由美夢嘅1000萬神盤，徹底異化為一台日夜唔停抽空中產家庭防禦性存款嘅財務絞肉機。你話系咪諷刺？買嗰陣諗住收租養老，而家租都唔夠畀利息，仲要每個月倒貼幾萬蚊。呢個唔系投資，呢個系慢性自殺。 就系呢種現金流極度倒掛嘅財務煎熬，逼到大批原本諗住「長線持有」嘅打新中產，最終喺今年做出斷臂求生嘅痛苦抉擇。每一次帶血嘅降價成交，都喺無情咁重塑成個小區嘅估值底線，最終演變成呢場跌幅超5成嘅踩踏式出清。 你知唔知華潤城而家有幾多套喺度掛緊？潤府系列加潤璽系列，總戶數8800套左右，而家喺中介系統掛牌嘅約莫576套。潤璽一期最誇張，1171戶，掛牌187戶，占比接近16%。即系話呢，每7套就有超過1套掛緊賣。加上啲猶豫緊嘅，隨時去到2成。每5套就有1套想走佬，你話個價點企得住？ 仲有一個數字你必須要知。深圳截至今年8月，二手住宅掛牌約8.4萬套。8.4萬套啊大佬！高位入場嘅業主，限售到期後陸續掛牌出售，供給端持續走高，但需求呢？買家唔傻嘅，個個等緊你劈價。深圳中原8月份監測，全市86個片區中，62個片區掛牌報價環比下跌，占比超過7成。你降價，我唔買；你再降，我仲系唔買；你劈到見骨，我至考慮下。呢個就系而家嘅遊戲規則。 同期呢，深圳外圍片區嘅跌幅更加觸目驚心。寶安月亮灣花園，高點單價12.89萬，而家成交3.8萬到4.2萬，跌幅接近7成。沙井博林君瑞，2021年89平方最高730萬，而家同戶型325萬，直接腰斬。呢啲數字唔系乜嘢財經報告嘅冰冷統計，呢啲系一個個家庭嘅血同淚。 「瘦田冇人耕，耕開有人爭」——呢句嘢以前喺樓市度，意思系有筍盤人人搶。而家呢？瘦田畀你耕，耕完你走唔甩。你接咗個盤，每個月供幾萬蚊，樓價仲喺度跌，你想走？冇人接你嘅貨。你想租出去？租金唔夠畀利息。你話死唔死？ 深圳華潤城呢場大出清，畀所有喺存量時代努力打拼嘅普通中產家庭，上咗一堂極其沉重嘅財經必修課。 喺信貸擴張紅利徹底落幕、宏觀經濟走向高質量內生增長嘅新常態下，任何脫離真實微觀現金流支撐、無視極度倒掛嘅租售比、純粹依賴短期政策套利 同高槓桿資金強行吹大嘅資產泡沫，喺時間嘅重力面前，都終將褪去財富圖騰嘅虛幻外衣，重回鋼筋水泥嘅物理本位。