Emanuel Lepădatu: apartament în bloc vechi sau nou

Emanuel Lepădatu pune în balanță blocul vechi și cel nou: preț, garanții, TVA, suprafețe și randament la închiriere. Coproprietarul agenției R.E.A. Imobiliare împarte cumpărătorii pe vârste: până în jurul a 40 sau 45 de ani preferă locuințele noi, iar ceilalți rămân la tipul de locuință cu care s-au obișnuit. Avantajele unei locuințe noi încep cu absența șantierului și cu libertatea de amenajare, adesea cu echipa dezvoltatorului și cu finisaje alese dintr-un buget dat. La o achiziție făcută din timp, unii dezvoltatori acceptă chiar modificări structurale. Se adaugă locul de parcare, care există întotdeauna într-un ansamblu nou, chiar dacă nu este ieftin, comunitatea mai omogenă, fiindcă prețul zonei filtrează locatarii, și garanția, de regulă de minimum zece ani, pentru terasa și instalațiile blocului. Un ultim avantaj este financiar: conform unei directive a Uniunii Europene, băncile acordă o dobândă mai mică, cu 0,3% până la 0,4%, pentru imobilele din clasa energetică A sau A+. Ideea că apartamentele vechi ar fi mai bine construite el o consideră un mit: materialele s-au îmbunătățit mult, iar tencuiala decorativă care se desprindea după patru sau cinci ani, tipică pentru 2005 și 2008, nu se mai vede la ansamblurile din ultimii ani. Dezavantajele apartamentelor vechi sunt puține, dar importante: dependența de rețeaua de termoficare, cu apă caldă și căldură intermitente, problemă generală în România, dificultatea montării unei centrale proprii și asociațiile de proprietari rigide, unde locatarii fără posibilități refuză să contribuie la schimbarea coloanelor degradate în cincizeci de ani. Consecința practică este că o renovare scumpă se poate pierde la prima avarie a instalației comune. La preț, diferența dintre un apartament nou și unul vechi din aceeași zonă este de 50% până la 70%. Prețurile apartamentelor vechi au scăzut o singură dată în ultimii ani, pentru două trimestre, când banca centrală a majorat dobânda de referință după începutul războiului din Ucraina și cumpărătorii nu se mai încadrau la credite. Locuințele noi până la 120.000 au TVA de 9%, iar peste acest prag 19%; imobilele vechi nu au TVA nici la cumpărare, nici la revânzare, dar vânzătorul plătește o taxă de 3% dacă vinde în primii trei ani de la dobândire și de 1% după. Suprafețele nu avantajează vechiul: un apartament comunist cu trei camere confort 1 are 63 până la 67 de metri pătrați utili, cele construite după 1986 ajung la 73 sau 75, iar cele noi cu trei camere pornesc de la 70 sau 73. Randamentul la închiriere rămâne totuși mai bun la vechi, pentru că sunt mai bine amplasate: un apartament nou din zona centrală costă aproape dublu, dar chiria crește doar cu 40% până la 50%. Chiriașii caută o locuință care arată bine, iar un anunț ieftin și frumos în același timp merită verificat. Stocul de locuințe noi rămâne mic, spune el, fiindcă se dau puține autorizații de construire, într-un oraș care atrage tot mai mulți lucrători din Asia și din Africa. 0:00 Cum arată stocul rezidențial 0:37 Ce preferă clienții, după vârstă 1:22 Avantajele unui apartament nou 2:00 Personalizarea din faza de proiect 2:18 Locul de parcare 2:38 Comunitatea din blocurile noi 3:27 Garanția de zece ani 4:12 Dobânda mai mică la clasa energetică 4:58 Mitul cărămizii mai bune 5:20 Cum s-au schimbat materialele 6:37 Dezavantajele apartamentelor vechi 7:22 Asociațiile de proprietari 8:50 Diferența de preț 9:18 Când au scăzut prețurile apartamentelor vechi 10:57 TVA de 9% și taxele la vânzare 11:43 Cât de mari sunt apartamentele comuniste 12:53 Cum calculează clienții renovarea 13:40 Unde este randamentul mai bun 15:09 Ce preferă chiriașii 15:51 De ce stocul de locuințe noi rămâne mic Abonează-te la canalul Imobiliare.ro pentru știri, analize și sfaturi despre piața imobiliară. #GhidCumparator #ImobiliareRo #Interviu